北京受捧盘幕后：购房者与开发商博弈 供需矛盾不减

　　8月31日，北京大兴区的众美·光合原筑 开盘，项目所有房源半日内卖完。同月，大兴区天宫院板块的龙湖时代天街推出的最后一栋大户型住宅产品，也在开盘当天卖完，延续了当前北京楼市销售的热闹态势。

  亚豪数据显示，8月新开盘的7个项目中，虽然项目售价普遍出现了1000~2000元/平方米的上调趋势，但是仍然受到了目标客群的广泛关注，无论是以公园六号、众美·光合原筑为代表的刚需项目，还是龙湖时代天街、万通天竺新新家园·溪悦府等项目推出的大户型改善型房源，意向购房人数均远远超出了推出的房源数量，近期的市场热度使得项目开盘即热销。

  “受捧盘”从表面上看是开发商惯用的推盘伎俩，其背后是供需矛盾背景下购房者与开发商间的博弈。

  “受捧”推盘策

  中国房地产报记者调查了解到，大多“受捧盘”都有相同特点，比如推出房源量较少，或有一段时间的蓄客期。这样才能保证开盘当天的“受捧”。

  以大兴区的众美·光合原筑项目为例，该项目一共就推出两栋楼56套房，但却蓄了400组客户，显然成为“受捧”盘。而据该项目销售人员介绍，在此项目卖完后，其另一个项目众美城也将在9月开盘，而现在也在蓄客期。据了解，该项目一共600多套房，开盘预计先开300套左右。而在上一个项目没买到房的300多组客户也自然成为下一个项目的准客户。新房市场火热程度异常，只要是推出的新盘，售空的速度异常之快。记者致电龙湖时代天街项目，被销售人员告知，最后一期已卖完。从该项目对外发布的消息可以看到，龙湖时代天街项目最后一栋臻品楼栋136平方米三四居于8月31日开盘销售，264套房源，仅用77分钟全部卖完。而从其公开的数据显示，龙湖时代天街该楼在今年2月就开始预约登记。到8月为止也有半年的蓄客期。

  对此亚豪机构市场总监郭毅认为，热销速度快，一方面源于购房需求确实出现增长，另一方面，也与开发商的推盘节奏、推盘策略有一定关系。目前房企为了达到开盘热销的结果，普遍通过购房资格审核、存款验资证明等方式，强化了对于意向客户的审核要求，将对客户的精准把握做到了极致，这样开盘热销变成可控。当然，人为造势的因素也有所增加。

  北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛亦认为，很多楼盘在开盘前几个月就开始认购，一些楼可能只推出几十套房，但前期蓄客已经超过几百组，将几个月的需求集中一天释放，在开盘当天肯定会造成“受捧”现象。在杜猛看来，“受捧”盘就是开发商的一种炒作或者说推盘策略。

  此外，在推盘策略方面，也有个别项目选择加快销售速度，平价入市的策略。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，北京 8月预售证发放效率提高，新盘入市数量明显增加，8月共有28个新盘入市，带来7358套新增供应，成为交易量上涨的主要原因。

  我爱我家副总裁胡景晖分析，迫于政府的预售审批压力，以及楼市价格预期的略微变化，例如中建国际港项目选择平价入市的策略，争取更快销售速度的同时，也确保了企业资本的运作效率，可为其他企业所借鉴。

  供需矛盾不减

  “受捧盘”的出现看似是开发商的营销手段，实际上，楼盘的去化速度确实明显加快。根据链家地产统计，截至目前，8月份入市的期房项目签约率为19.7%。而8月份至今入市的项目已网签、预定以及处在资格核验状态的房源量占供应总量的63.5%。