北京受捧盘幕后：购房者与开发商博弈 供需矛盾不减

　　8月31日，北京大兴区的众美·光合原筑 开盘，项目所有房源半日内卖完。同月，大兴区天宫院板块的龙湖时代天街推出的最后一栋大户型住宅产品，也在开盘当天卖完，延续了当前北京楼市销售的热闹态势。

  亚豪数据显示，8月新开盘的7个项目中，虽然项目售价普遍出现了1000~2000元/平方米的上调趋势，但是仍然受到了目标客群的广泛关注，无论是以公园六号、众美·光合原筑为代表的刚需项目，还是龙湖时代天街、万通天竺新新家园·溪悦府等项目推出的大户型改善型房源，意向购房人数均远远超出了推出的房源数量，近期的市场热度使得项目开盘即热销。

  “受捧盘”从表面上看是开发商惯用的推盘伎俩，其背后是供需矛盾背景下购房者与开发商间的博弈。

  “受捧”推盘策

  中国房地产报记者调查了解到，大多“受捧盘”都有相同特点，比如推出房源量较少，或有一段时间的蓄客期。这样才能保证开盘当天的“受捧”。

  以大兴区的众美·光合原筑项目为例，该项目一共就推出两栋楼56套房，但却蓄了400组客户，显然成为“受捧”盘。而据该项目销售人员介绍，在此项目卖完后，其另一个项目众美城也将在9月开盘，而现在也在蓄客期。据了解，该项目一共600多套房，开盘预计先开300套左右。而在上一个项目没买到房的300多组客户也自然成为下一个项目的准客户。新房市场火热程度异常，只要是推出的新盘，售空的速度异常之快。记者致电龙湖时代天街项目，被销售人员告知，最后一期已卖完。从该项目对外发布的消息可以看到，龙湖时代天街项目最后一栋臻品楼栋136平方米三四居于8月31日开盘销售，264套房源，仅用77分钟全部卖完。而从其公开的数据显示，龙湖时代天街该楼在今年2月就开始预约登记。到8月为止也有半年的蓄客期。

  对此亚豪机构市场总监郭毅认为，热销速度快，一方面源于购房需求确实出现增长，另一方面，也与开发商的推盘节奏、推盘策略有一定关系。目前房企为了达到开盘热销的结果，普遍通过购房资格审核、存款验资证明等方式，强化了对于意向客户的审核要求，将对客户的精准把握做到了极致，这样开盘热销变成可控。当然，人为造势的因素也有所增加。

  北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛亦认为，很多楼盘在开盘前几个月就开始认购，一些楼可能只推出几十套房，但前期蓄客已经超过几百组，将几个月的需求集中一天释放，在开盘当天肯定会造成“受捧”现象。在杜猛看来，“受捧”盘就是开发商的一种炒作或者说推盘策略。

  此外，在推盘策略方面，也有个别项目选择加快销售速度，平价入市的策略。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，北京 8月预售证发放效率提高，新盘入市数量明显增加，8月共有28个新盘入市，带来7358套新增供应，成为交易量上涨的主要原因。

  我爱我家副总裁胡景晖分析，迫于政府的预售审批压力，以及楼市价格预期的略微变化，例如中建国际港项目选择平价入市的策略，争取更快销售速度的同时，也确保了企业资本的运作效率，可为其他企业所借鉴。

  供需矛盾不减

  “受捧盘”的出现看似是开发商的营销手段，实际上，楼盘的去化速度确实明显加快。根据链家地产统计，截至目前，8月份入市的期房项目签约率为19.7%。而8月份至今入市的项目已网签、预定以及处在资格核验状态的房源量占供应总量的63.5%。

  8月份以来入市的项目，排除网签滞后的因素，金地格林格林和新悦家园已经卖完，紫云家园、保利春天里、臻园、北京明发广场、中加荣园、龙湖时代天街、圣水嘉苑、山语园等8个项目去化在接近9成和卖完状态。链家地产市场研究部张旭认为，新建商品住宅市场进入快销阶段，使开发商资金回笼和新增库存的压力减轻。

  从市场的微观角度看，项目短期的消化能力非常强，这不仅表现在一些刚需项目出现“受捧”或排号艰难的现象上，一些高端楼盘也出现“短期高去化”的销售状态。比如8月14日入市，拟售均价为4.6万元/平方米的臻园，目前处在预订和资格核验状态的房源已达86%。

  8月份纯商品住宅环比大幅上涨的超过3成，张旭认为，一方面是由于7月份成交回落到一个较低的基数，另一方面，是由于7月中下旬集中入市的一批项目网签延后到8月份。需求的增长远超出政策干预下的市场的供应能力，从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。从供应来看，据亚豪机构统计显示，在8月最后一周，共有五个老项目后期在内的7个项目开盘，刚需与改善型楼盘同时发力，累计向市场释放了1307套新增房源，环比增加48%。而9月初的楼盘供应略有下降。链家地产统计，9月第一周(9.02-9.08)，新增商品住宅期房项目3个，总供应752套，环比下降31.8%。而据北京市住建委的数据显示，9月份截至11日，则仅有5个项目入市，相比上周再次缩减。当前调控对于抑制价格过快上涨起到一定作用，但没有明显缓解市场中真正决定价格的供需矛盾突出问题。

  从整体供需对比而言，郭毅表示，8月份楼市供应维持在6500套，而成交却达8708套，供需量差超过2000套，表明当前楼市的供需矛盾仍然比较突出，尤其是刚需项目的供需比存在进一步的拉大趋势。另外，高地价推高了房价的上涨预期，需求的井喷导致终端市场的供需压力短期内仍然较大。