房贷一族是否要提前还贷 优惠利率不必提前还款

家庭情况

而立之年的陈女士与大她两岁的刘先生一见钟情，两人于三年前登记结婚。夫妻俩工作都比较稳定，陈女士年收入约8万元，刘先生约12万元。

夫妇俩两年前购买了一套价值180万元的两居室，首付60万元，贷款120万元，其中公积金与商业贷款各60万元。当时申请到了银行8.5折的商业贷款优惠利率，贷款期限20年，采取等额本息的还款方式，每月还款约7500元。

但随着银行加息，陈女士家庭2011年2012年的月还款额上升到7838元和8221元。今年夫妇俩年终奖收入加上之前的存款，大约有20万元的结余，陈女士考虑是否要申请提前还贷？如果不提前还贷，又该如何打理这20万元的存款？

理财目标

1、夫妇俩2010年购买了一套180万元的房产，贷款120万元，现手头有20万元的存款，想咨询提前还款是否划算。

2、如果不打算提前还款，如何打理这20万元的存款。

理财分析

陈女士夫妇俩工作稳定且收入较高，从两人的工资性收入来看，都达到了住房公积金缴费基数的上限，公积金账户的每月缴存额在2010年时应为1382元。贷款每月还款7500余元扣除公积金缴存额后，每月实际还款支出只有4800余元。

陈女士夫妇月收入16000多元，每月实际还款支出不到5000元，从月还款额占月收入的比例来看，月供负担率处于合理水平，不会对日常生活产生太大的影响。

今年以来央行已两次下调了贷款基准利率，从明年1月份起新一年的月还款额将按照新利率重新计算执行，如果利率保持现在水平不变，那明年的月供将会下降。

理财规划及建议

四角度考虑是否提前还贷

是否该提前还款，贷款人需要从以下几个方面作出考量。

第一，是否有足够的流动资金用于提前还款。这里所说的流动资金应扣除3-6个月的紧急备用金。换句话说，还款用的资金必须是闲钱。

第二，这笔流动资金是否有更好的投资渠道。陈女士购房时申请到的是8.5折的优惠贷款利率，按照目前五年以上贷款利率6.55%来计算，实际利率只有5.57%。如果陈女士能够找到一款收益高于此贷款利率的投资产品，那完全可以通过投资获取收益来抵充贷款产生的利息。

第三，利率变动趋势是处于上升通道还是下降通道。

第四，提前还款是否会影响到家庭今后几年的规划。陈女士夫妇结婚不久，在不远的将来必然会面临养育子女、赡养父母、储备子女教育金等方面需求，这对家庭的流动资金将提出较高要求。

房贷利率将下调，不必急着还贷

按照陈女士家庭当初申请贷款的情况，2010年时月还款额应为7570元，考虑到夫妇俩每月都有公积金缴存，每月实际现金还款额应为4800余元。随着近两年贷款利率的波动，月还款额先后上涨到7838元和8221元，但今年两次降息后，明年的月还款额将下降到7946元。

另一方面，夫妇俩每月的公积金缴存额每年都随着社会平均工资的上涨而水涨船高，2012年下半年两人每月的缴存数已经达到1820元，综合计算下来每月现金还款额只有4300余元，可以说还款压力反而比2010年贷款初期下降了。

在家庭收入不变的情况下，陈女士其实没有必要急着提前还款了。

20万元结余，理财正当时

如果陈女士夫妇决定不提前归还贷款，那这20万元的年度结余款就该好好规划一番。首先要建立家庭保障，购置一定的定期寿险、人身意外险和重大疾病险，以免万一发生的不测对家庭正常生活造成影响。保障的额度，应该考虑房贷总额加上若干年的生活费，建议保额在150万元左右。

其次加强投资，目标是让资金收益跑赢贷款利息，这样就好比是借银行的钱为自己理财了。陈女士组合贷款的综合利率大致在5.2%，也就是说，只要设法让自己的账户能获得超过5.2％的收益，就是胜利。建议陈女士可以在理财师的指导下，选择业绩稳定的基金公司做个股票型基金＋债券型基金的组合。如果股票型基金能有10％的收益，债券型基金能有6％的收益，则整个组合就能跑赢5.2％。而在目前的点位，实现这样的目标，应该说赢面较大。

此外，陈女士夫妇每月结余资金也应当提早规划，建议通过基金定投的方式为未来的宝宝提前准备育儿基金等。