孙河地块推热北京市场 张筱菁：下半年供应放量

　　昨日(7月25日)，一位参与了孙河西甸村HIJ地块竞拍的开发商向《每日经济新闻》记者透露，“中粮这块地涨价是意料之中，但楼面价超过5万却是意料之外。”此前公开报道该地块楼面价达到4.6万元/平方米，该人士则指出，如果算上医院、学校等代建面积，楼面价高达5.2万元/平方米。

　　“这也给开发商释放了很多信号，未来这个区域的空间会有多大?”该人士意味深长地说道。

　　融科智地北京公司董事总经理张筱菁认为，在孙河地块高价成交的刺激之下，下半年北京高端别墅市场除了供应量会明显放大之外，价格也会呈现稳中略升的态势，而产品品质的竞争也会越来越激烈。

　　高价地刷新推高预期

　　高价地孙河地块拍出，对周边项目来说是一个利好。

　　“目前我们最终的价格还没有确定，预计会是在1600万~2000万元左右。”昨日，记者从位于孙河板块的泰禾·北京院子的销售中心了解到，目前具体开盘时间还未确定，预计在今年9月。

　　“具体的价格我们还是会根据蓄客情况来确定。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男告诉《每日经济新闻》记者，目前项目开放售楼处仅十几天，“客户来访的情况还是比较乐观的。”

　　沈力男告诉记者，在高价地拍出之后，对于意向客户最大的影响便是加速了客户的成交意愿。“现在很多客户都希望能早点开盘，生怕会对比中粮而抬高售价，相信对于龙湖目前的销售拉动也十分明显。”

　　显然，高价地的诞生瞬间拉高了孙河区域的未来预期，而其对北京整体高端市场来说，无疑都是一剂“强心针”。

　　昨日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了位于东北五环外通州新城区域的“千章墅”项目，该项目与孙河板块同样位于“五环半”位置，而且区域位置相距并不算远。记者看到，虽然并非周末，但看房的客户却并不少。在记者停留的半小时左右的时间，大约有四五组购房者前来看房。

　　“目前我们一期剩余的房源大约在10套左右，预计8月份会推出二期。”该项目的销售人员告诉记者。而二期即将入市的139套房源，目前客户蓄积量已高达一百多组。

　　从夏家胡同4.5万元/平方米的楼面地价到孙河高价地超过5万元的楼面地价，推升了京城豪宅价格继续走高的预期。“目前虽然大势还在窗口期，但这部分‘刚改’，也就是总价在1000万~2000万元的产品，受众面还是非常大的。”沈力男告诉记者，需求的旺盛一定程度上促进了成交量的热闹。

　　高端产品陆续放量

　　链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，购房者需求对于库存的消化更加明显，同时，核心地段的高端项目入市短期内便达到了较高去化效果，“此外，高端现房的入市量较去年同期出现了明显增长。”

　　根据链家地产市场研究部统计，今年上半年，拟售均价在4万元/平方米以上的新增期房项目入市9个(按预售证号)，供应量为917套，同比减少了41.7%。“由于没有突出的热销高端项目拉动，整体签约率仅为13%，比去年同期下降10个百分点。”张旭告诉记者。

　　但这一状况在进入6月以来有所改观，“6月30日入市的五矿万科如园(楼盘资料)定价约为4.5万元/平方米，预订量在半个月内达到了3成;截至目前，7月3日入市的四合上院家园定价为5.5万元/平方米，其预订量已经达到35%。”张旭表示。

　　与此同时，京城豪宅推盘量也在明显回升。6月7日,朝阳区东四环的保利东郡最后一栋楼栋开盘，据销售负责人介绍，此次开盘共推36套新房源，全部是315平方米的大户型。五矿万科如园也推出了120套房源。有机构预测显示，此后的7、8月份，当代MOMA·历峰、首创禧瑞都、远洋万和公馆等豪宅都将陆续放量。

　　“今年7、8月份，很多别墅都会集中开盘，中粮拿地之后，很多老项目也会选择借这个时机入市。”在张筱菁看来，下半年高端别墅市场的供应量会明显放大，与此同时，产品品质的竞争压力也会越来越大。

　　上述参与孙河地块竞拍的开发商表示，该地块刨除公租房面积以及代建面积，商品房面积不到5万平方米，“如果产品面积在300~400平方米，整个货量也就是150套左右。如果按照常规开发，利润率肯定不会很高。只有不断升级内部系统，提高产品品质，这样在价格方面才会有所突破。”