沈力男：市场供求不变 任何高价地都会引房价上涨

　　高价地出，涨声起，这逻辑成立乎?

　　成立，又不完全成立。高价地，也分其类别。

　　其一，总价高价地，如万科刚刚在上海与重庆拿下的当地总价高价地，前块48.7亿，后块53.7亿，堪称“巨无霸”。总价高价地的出现，说明什么?说明开发商不缺钱，出手阔绰;又说明开发商大胆投资入市，看好市场的潜力。由此，也带动消费者的预期，市场坏不了，房价掉不下。总价高价地因其规模大，配套设施建设相对充分，如果有个大超市、知名中小学校的进驻，周边区域借力沾光，每平米涨个千八百并不为过。

　　其二，单价高价地，再举万科例子，万科以6.03亿元总价拍下广州荔湾区一幅商业金融用地，折合楼面均价每平方米1.96万元，一举刷新该区域曾创下的每平方米1.7万元的单价高价地纪录。单价高价地，很容易让周边所有的项目感到冲击，特别是新房。不少地方都出现过这样的情形，一个单价高价地出现了，周边项目紧急停售，调高价格后重新出售，而按兵不动者、照常销售者很可能被开发商老板炒了鱿鱼。二手房卖家同样躁动不安，借机拉升价位出货，且理直气壮：看看那边地都卖到什么价了!单价，是专业与非专业人士心里都容易衡量判断的那杆秤。

　　然而说不尽然，不完全成立，是因为情况各不相同，如上面万科在广州的单价高价地，其性质不是住宅，是商业金融用地，很可能用于建设商业中心、写字楼物业，与住宅的评价标准是不一致的。而即使同为住宅性质，也会因产品定位的不同，而售价两异。如建设高端项目，以大户型为多，非毛坯与否、非毛坯标准也直接影响售价。

　　我刚到北京住在呼家楼一带，目前这里的首创禧瑞都的房子单价六七万不罕见了，但周边一些老的红砖多层住宅，二手房最多也就上三万多。我们可以说因禧瑞都对红砖多层楼房价位有所拉动，但不能绝对化。要说拉动，很可能今后若这些红砖房要拆迁，拆迁户很可能不以三万论，而以六七万计了，从这个角度，它还是促涨。

　　单价楼栋的“佼佼者”，无疑是单价之高，超过现实在售楼盘的情况，业界俗称“面粉价超过了面包”。当然，我们也试图表明，我们的新面粉要做世界上还没有过的最好的面包，或者不是面包，而是升级为蛋糕了，前所未见。然而，您相信吗，愿意相信吗?都是一个住，差别咋会那样大捏?

　　北京夏家胡同地块，前两天由北京懋源地产以17.7亿元加3.8万平方米保障房配建竞得，折合楼面价超过4万，成为北京新高价地，预计将来项目入市不低于6万，而周边最贵的房子不外乎3到4万。政府部门特地出来说话，该项目不会对全市房地产市场造成较大的影响，项目虽然位于西南三环，但属于二三环内的孤立住宅用地，且建筑规模较小，对房地产市场整体的价格影响有限;另一方面全市二三环范围内现几无可供开发的住宅建设项目，与其他住宅项目没有可比性、关联性。

　　实际上，只要供求关系得不到根本改变，任何性质的高价地都是风向标，都会引发市场上的风吹草动，不论是政府阐述的“影响有限”还是“影响无限”，影响是必须面对的事实。

　　高价地毕竟也是王，向周边施加影响，使周边的项目狐假虎威一把，多少都带着王的威力吧。