限价背景下的楼市突围：非毛坯拆分 期转现避监管

　　这种新盘多推、老项目惜售的现象与房企历史通常采用的“少量入市、营造热销”的推盘策略截然相反。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，限价令的延续使得下半年阶段性涨价的可能性降低，虽然通过拆分非毛坯修达到了涨价的目的，但是仍然存在一定的“政策风险”。在限价令下，分批开盘已经失去实际意义，因此，近期一次性推出大量房源的现象逐渐增多。

　　突围2

　　非毛坯改毛坯突破限价政策

　　非毛坯改毛坯，往往是在房价下行压力之下，开发商变相降价的一种营销策略，然而，在房价上涨压力与预售价格调控的背景下，开发商为了能够入市，先以毛坯房的价格通过审批，以此达到申报毛坯房，卖出“非毛坯价”，实现拿预售证和卖高价房两不误的目的，成为不少开发商变相涨价的一种手段。

　　借非毛坯改毛坯变相涨价

　　今年年初，通州某项目旧盘新开，当时推出的房源属于该项目二期，户型面积为85至130平方米两居和三居，均价21800元/平方米，为毛坯交房。而该项目半年前一期是均价为18000元/平方米的非毛坯修，二期非毛坯变成了毛坯后，项目的价格还明显上涨。对于非毛坯标准的调整，项目销售人员向记者表示，“二期与一期是两个不同风格的产品类型，从非毛坯改毛坯是为了满足自己非毛坯的业主需求。”

　　在“国五条”北京细则落地后，北京市住建委暂停了对涨价楼盘的预售证发放，开发商想出的应对策略——把非毛坯修变成毛坯，这样既能达到变相涨价目的，又能符合限价政策要求，顺利拿到预售许可证。

　　在东五环外一项目售楼处，记者参观完样板房后，销售人员称，样板房只是给客户作为一个非毛坯参考，实际交楼标准仍然是毛坯房。记者注意到，该项目目前主推户型为140平米的三至四居，均价34000元至36000元/平米。而该项目上期为非毛坯标准，价格同样在34000元/平米左右。

　　重返毛坯时代

　　据悉，在本轮楼市调控前期，一些开发商将旗下的项目根据定位不同，采取非毛坯与毛坯搭配销售的方式卖房，如一部分非毛坯修，一部分毛坯，这样既能保证开发商的利润，也符合限价令。不过，随着限价政策出台，按照申报价格不超区域价格的规定，不少项目开盘时价格上涨明显无法过关，只能采用毛坯平价申报。

　　据悉，在近期入市的项目中，毛坯房已经成为北京楼市的主流产品。一位业内人士表示，“近年来，出于减少二次非毛坯污染以及住宅产业化的需求，非毛坯交房产品在北京楼市日渐增多，然而，目前无论是别墅、改善还是刚需，毛坯交房日渐增多，已经成为不少项目规避政策的一种方式。”

　　该业内人士表示，从成交均价上来判断，非毛坯改毛坯之后房价得到了控制，但并不是从根本上进行了控制，开发商大都采取了取消非毛坯修、缩小公共面积或园林规划的支出等方式来降低成本、拉低房价，以此来制造房价稳定的错觉。此外，开发商因为限价问题而普遍采取毛坯房交楼的话，会让已经培育起来的非毛坯房市场陷入大幅倒退。

　　突围3

　　“期”转“现”避开预售监管

　　受预售证控制严格的影响，部分迟迟拿不到预售证的项目开始逐步加快工程进度，以现房取代期房销售，以便获得相对宽松的定价环境。近日，记者在调查中发现，通州、门头沟、朝阳等区域均有等待期房转现房销售的项目，业内称，现房限价相比期房没那么严格，所以部分接近可以转现房的项目都选择了转现。