限价背景下的楼市突围：非毛坯拆分 期转现避监管

　　“限售”“限价”“限贷”管控下的北京楼市丝毫不见政策松动迹象。指望不上政策，开发商不得不“自力更生”寻求突破，尤其是对当下的“限价”政策，更是想出各种法子应对。非毛坯修拆分后捆绑销售、非毛坯改毛坯销售、拖至现房阶段销售……目标只有一个：突破“限价”政策，争取最大利润率。

　　突围1

　　非毛坯修拆分“全面开花”

　　上有政策，下有对策，通过拆分非毛坯修、签署两份购房合同的方式应对限价令，已经成为北京开发商的普遍做法。一位业内人士告诉记者，目前北京市场上在售的非毛坯修项目，在购房交易时，基本上全部将非毛坯修拆分出来。

　　两份购房合同

　　“从二期开始，买我们项目要签两份合同，一份是毛坯房，一份是非毛坯修”。通州某在售中高端项目销售人员日前告诉记者。据了解，该项目今年6月推出二期产品，为非毛坯修交房，与一期不同的是，二期的购买者要与开发商签署两份购房合同，非毛坯修的部分要单独签。

　　据销售员介绍，该项目非毛坯修标准为4000元/平方米，目前在售均价为23000-24000元/平方米，较上一期相比，均价上涨约2000元/平方米。

　　“以上述项目为例，为了能顺利获取二期预售证，开发商按照20000元/平方米的价格取得毛坯的预售证，再将非毛坯修打包出售”，一位机构研究人员告诉记者，目前北京在售的非毛坯修项目，几乎全部采用这样的拆分方法，达到顺利领证并且涨价的目的。

　　无独有偶，近期开盘的大兴某项目也将原来单一的非毛坯修商品房购房合同转变为捆绑式营销，即毛坯房购房合同+非毛坯修合同+50年地下车位使用权，虽然毛坯房的报价尚不足17000元/平方米，但捆绑之后的均价已经接近20000元/平方米。

　　根据北京的限价标准，新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。

　　在这样的限令面前，新盘推出量一度急剧减少。据统计，4月上半月，北京仅有3个项目获得预售许可证，5月实际开盘量环比持平，但同比降幅却高达50%。不过，进入6月之后，新盘供应量开始回升，仅上半月就有18个项目新开盘，比5月同期整整多出一倍，同时创下今年以来各月同期放量的最高峰值。

　　“大手笔”推盘

　　对于在售非毛坯房源来说，最近出现的另一个新变化是，在来之不易的预售许可证面前，分批开盘已经失去实际意义，一次性推出大量房源的现象正逐渐增多。

　　进入7月，新盘开盘量再度回落，不过值得注意的是，新增供应套数却不减反增。

　　据统计，7月首周北京仅有两个项目开盘，不过，这两个项目共新增住宅产品1391套，相比之前一周5个项目的总量还多出121套。其中，中国铁建国际花园(楼盘资料) 一次性推出7个楼栋828套房源，富力尚悦居也一次推出了563套房源。相比众多老项目后期单次仅推出几十套至百余套房源来说，新盘首次开盘就推出400套以上，可谓“大手笔”。

　　上周(7月15日-7月21日)，这一现象在老项目中也开始蔓延。上周入市的5个老项目后期中，首开熙悦山一次性推出503套住宅产品，金融街·融汇一次推出两栋共计636套住宅，而久未开盘的中建·国际港单次推盘量更是高达1462套。

　　这种新盘多推、老项目惜售的现象与房企历史通常采用的“少量入市、营造热销”的推盘策略截然相反。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，限价令的延续使得下半年阶段性涨价的可能性降低，虽然通过拆分非毛坯修达到了涨价的目的，但是仍然存在一定的“政策风险”。在限价令下，分批开盘已经失去实际意义，因此，近期一次性推出大量房源的现象逐渐增多。

　　突围2

　　非毛坯改毛坯突破限价政策

　　非毛坯改毛坯，往往是在房价下行压力之下，开发商变相降价的一种营销策略，然而，在房价上涨压力与预售价格调控的背景下，开发商为了能够入市，先以毛坯房的价格通过审批，以此达到申报毛坯房，卖出“非毛坯价”，实现拿预售证和卖高价房两不误的目的，成为不少开发商变相涨价的一种手段。

　　借非毛坯改毛坯变相涨价

　　今年年初，通州某项目旧盘新开，当时推出的房源属于该项目二期，户型面积为85至130平方米两居和三居，均价21800元/平方米，为毛坯交房。而该项目半年前一期是均价为18000元/平方米的非毛坯修，二期非毛坯变成了毛坯后，项目的价格还明显上涨。对于非毛坯标准的调整，项目销售人员向记者表示，“二期与一期是两个不同风格的产品类型，从非毛坯改毛坯是为了满足自己非毛坯的业主需求。”

　　在“国五条”北京细则落地后，北京市住建委暂停了对涨价楼盘的预售证发放，开发商想出的应对策略——把非毛坯修变成毛坯，这样既能达到变相涨价目的，又能符合限价政策要求，顺利拿到预售许可证。

　　在东五环外一项目售楼处，记者参观完样板房后，销售人员称，样板房只是给客户作为一个非毛坯参考，实际交楼标准仍然是毛坯房。记者注意到，该项目目前主推户型为140平米的三至四居，均价34000元至36000元/平米。而该项目上期为非毛坯标准，价格同样在34000元/平米左右。

　　重返毛坯时代

　　据悉，在本轮楼市调控前期，一些开发商将旗下的项目根据定位不同，采取非毛坯与毛坯搭配销售的方式卖房，如一部分非毛坯修，一部分毛坯，这样既能保证开发商的利润，也符合限价令。不过，随着限价政策出台，按照申报价格不超区域价格的规定，不少项目开盘时价格上涨明显无法过关，只能采用毛坯平价申报。

　　据悉，在近期入市的项目中，毛坯房已经成为北京楼市的主流产品。一位业内人士表示，“近年来，出于减少二次非毛坯污染以及住宅产业化的需求，非毛坯交房产品在北京楼市日渐增多，然而，目前无论是别墅、改善还是刚需，毛坯交房日渐增多，已经成为不少项目规避政策的一种方式。”

　　该业内人士表示，从成交均价上来判断，非毛坯改毛坯之后房价得到了控制，但并不是从根本上进行了控制，开发商大都采取了取消非毛坯修、缩小公共面积或园林规划的支出等方式来降低成本、拉低房价，以此来制造房价稳定的错觉。此外，开发商因为限价问题而普遍采取毛坯房交楼的话，会让已经培育起来的非毛坯房市场陷入大幅倒退。

　　突围3

　　“期”转“现”避开预售监管

　　受预售证控制严格的影响，部分迟迟拿不到预售证的项目开始逐步加快工程进度，以现房取代期房销售，以便获得相对宽松的定价环境。近日，记者在调查中发现，通州、门头沟、朝阳等区域均有等待期房转现房销售的项目，业内称，现房限价相比期房没那么严格，所以部分接近可以转现房的项目都选择了转现。

　　工程进度明显加快

　　一直在关注通州某楼盘的王小姐非常着急，“排了几个月的号了，至今还没有开盘，我都准备买其他的项目了。”对于未能如期开盘的原因，售楼人员也表示很委屈，“我们也一直在等预售证，可是现在拿证确实不容易，最近公司决定拿不到就先不拿了，等到现房再卖。”

　　记者在该楼盘的建设工地看到，整个项目都在如火如荼的建设之中，多个楼座齐头并进，其中，二期靠近路边楼座的建设速度已经明显超过一期楼座，几近封顶。“既然拿不到预售证，还不如直接等到现房，那时候对价格的控制就比较松了。”该项目的销售人员告诉记者。此类现象在北京的多个楼盘中出现。

　　对于期房转现房，某房企内部人士告诉记者，其实也是无奈之举，“我们以前也是高周转的，希望资金尽快回笼，然后拿地开发新的项目，但目前来看，预售证的取证比较困难，并且我们也没有新的项目可以开发，现在只能等现房销售。”

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，在政策调控下，目前北京很多项目的价值与价格是相背离的。

　　现房项目提价明显

　　现房销售在给购房者以直观感受的同时，也意味着，价格将高于期房。“房企之所以不能如愿拿到预售证就是对利润有一定的追求，对住建委控制的价格不愿接受，所以现房提价是必然的。”一位不愿具名的业内人士称。

　　从目前已入市的以现房销售的项目来看，售价确实提高不少。据媒体此前报道，位于亚奥板块的某项目，今年6月转现房后的售价为45000元/平米，相比去年4月份开盘的33000/平米，平均单价涨幅超三成。

　　“我们本来是按照1.8万的单价准备的，根据销售人员的说法，等到现房的时候这个价格是肯定拿不下来的。”王小姐表示很遗憾，不得不转向其他的楼盘。

　　郭毅表示，相对于期房，现房有一定的优势，当项目进入现房阶段，即已完成了竣工验收，实景呈现，项目无论是优势还是劣势均透明地表现出来，并且现房即买即住的优势更加突出。

　　现房销售比重提升

　　事实上，现房销售的比例正在逐渐提升。根据相关统计，今年5月以来，现房取证的项目包括华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 等在内的五六个项目，占据当月取证项目近半数。中原地产的统计数据显示，今年2季度来，也就是限价政策严格后，截至7月22日，北京新建住宅总签约为29717套，其中现房为7924套，占比达到了26.7%。而今年一季度，整个占比为21.6%，之前三年的占比则分别是18.8%、14%、16.1%。

　　值得一提的是，现房销售在豪宅市场上表现得尤为明显。今年以来，现房在售豪宅项目量环比提升了12个百分点。