地产信托买新还旧老调重弹 高负债拿地推高楼市

　　显然，金科股份的发展目标是先扩大规模，再追求利润。那么，对于如此居高不下的负债， 金科股份为什么依然能够融到资金呢?

　　“很简单，地产信托的繁荣从来不是单方面的，地产商需要，信托公司同样需要。”上述业内人士如是说。在发行市场上，房地产信托项目可以说是最受欢迎的种类，“这也是为什么大家都愿意去发这类产品。”

　　的确，根据用益信托的数据，6月的最后一周，也就是流动性趋紧最为严重的一周，发行的40款产品中有13款为房地产信托，发行规模67.34亿元，占总发行规模的60.8%。而在今年1至6月累计发行的465只房地产集合信托产品规模达到了1378.6亿元，超出2012年同期发行规模966.6亿元的约43%。

　　“产品卖得好，当然信托公司就愿意去推。”帅国让表示，再加上房地产业整体回暖的趋势，所以争相去抢也不奇怪。

　　而抢项目能够成功的关键就在于成本降低，在降低企业融资成本的同时，也降低了收益率。2012年，在房地产一片低迷之际，中铁信托上半年就以82亿元的房地产信托实现行业领跑，其平均收益率也略微低于行业平均水平。

　　记者注意到，通常知名的信托公司在发行房地产信托时，利率多数都能达到10%左右甚至更高，以四川信托为例，据不完全的统计显示，今年其发行的房地产信托产品，最高收益率平均达到11%，其中最高的达到11.6%，最低的也有10%;而中铁信托的平均收益率只有不到10%，其中最高的10.8%，最低的是8.8%。

　　不过，这并非是最低的收益率，由华融信托发行的一款地产集合信托产品收益率只有7.7%。

　　对此，中投信托一位匿名人士说的话或许可以解释，“信托公司热衷于地产业，有其必然性，哪里有利润，就去哪里赚钱。但具体承担的风险有多大，则取决于经济形势的发展和房地产到底有没有泡沫。”

　　兑付压力或再延

　　的确，作为典型的资金密集型行业，行业的迅速扩张必然需要大量资金支持，然而对于其他融资路径基本无望的上市房企来说，信托融资成为其扩张所必须依赖的通道。

　　但与此相对应的是，行业兑付风险也在不断累积。

　　今年年初，接近3000亿元的兑付压力一度成为各界对于房地产信托最大的关注点，然而两个季度过去了，风险依然没有爆发——一个重要的原因就是楼市回暖和买新还旧。

　　地产信托专家孙飞指出：“买新还旧是延长兑付风险的一个主要方式，只要信托投资人同意，就符合信托法规及信托原理。”从实际情况来说，信托产品实际上不存在刚性兑付，如果信托公司合规合法，恪尽职守，应该是信托投资人自担风险。

　　在他看来，“信托兑付存在的问题主要在于能否及时兑付，不能及时兑付则需信托投资人同意延期兑付。即使一个信托产品违约，也不可能拖垮信托公司。”

　　而根据2012年年报，金科股份综合的拿地成本为1289元/平米，商品房销售均价为7257元/平米，拿地成本约占其17.8%，从这个角度来看，出现兑付风险的问题也并不大。

　　与此同时，根据中铁信托在2012年7月推出的丰利1220期金科股份集合资金信托计划，记者注意到，担保措施则来自金科投资持有的2795万股金科股份限售流通股作为质押，按照融资额度15000万元，对应每股质押价格为5.36元，而截至7月11日收盘，金科股份的股价为12.44元/股，也就是说，出现违约风险的可能性并不大。

　　而另一位业内人士也私下告诉记者，今年房地产信托大范围出现违约的可能几乎不会出现，“因为整个环境很好，但恰恰因此，并不排除个别因为尽职调查没有做好，急于推出项目而出现的兑付风险。”