地产信托买新还旧老调重弹 高负债拿地推高楼市

　　“高价地”依然层出不穷。位于北京丰台区的夏家胡同迎来了属于自己的高价地时代，62轮竞价、17.7亿元的总价、折合每平米4.2万元的商品房单价，成了名符其实的“高价地”。

　　一边是银行间“钱荒潮”，一边是地产商豪掷千金，钱到底来自哪里?

　　刚刚过去的6月，在信托公司发行产品的数量和规模双降的情况下，房地产信托依然一枝独秀，用益信托的数据显示，尽管受到流动性的影响，但60款产品、172.39亿元的融资规模依然让房地产信托占到了当月成立总规模的33.84%。

　　用益信托分析师帅国让坦言：“在今年兑付压力如此大的情况下，相当一部分的地产信托其实都是用来买新还旧的。”

　　被疑买新还旧

　　伴随着上海总价高价地、重庆高价地和北京夏家胡同高价地的出现，房地产的黄金时代似乎正在回来。一块块高价地的背后，折射出的是地产商们“花钱”决不手软的态势，有一部分却是“负债”扩张。

　　7月11日，金科股份发布公告称，全资子公司无锡金科房产以2.73亿元购得张家港市两宗土地使用权。

　　尽管从2013年一季度的净利润3.75亿元来看，这笔拿地的成本完全能够承担得起，但实际上，仅从5月底开始，金科股份就已经先后花费了2.1亿元、2693.28万元以及3.1亿元拿地，总计8.2亿元的拿地资金已经远远超出了其净利润。

　　今年以来，这家上市房企已经先后在三四线城市包括贵州、新疆等地拿地合计146万平米，土地款共计31.5亿元，同比增长45%，如果加上7月11日的拿地资金，那么土地款已经达到34.23亿元。但与其大手笔截然相反的是，截至2012年底，这家公司的资产负债率已经接近85%。

　　根据大智慧对该公司的利润表显示，2011年中期，金科股份的营业收入为44.98万元，净利润为1119.37万元，而到了2013年一季度，其营业收入已经迅猛增长到316767.36万元，而净利润为37466.35万元，这个数字意味着在公司营业收入增长了7041倍的情况下，净利润却只增长了32倍。同期，公司的总负债却从407.88万元增长到473.52亿元，增长11608倍，远远超出了营业收入和净利润的增长水平。

　　那么，在这样高额负债的局面下，如何有资金拿地?一季报显示，今年年初，金科股份分别与安信信托、重庆信托、中铁信托、兴业信托签署了贷款融资合同，共计融资20.5亿元，期限两年，利率约为11%，高于同期银行借款利率。5月，金科股份控股子公司又与中信银行、昆明信托共同签订了16亿元的《银团贷款合同》，成本约为9.7%。

　　而这显然非该公司首次通过信托融资。2012年，金科股份累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元，从数据上看，两者几乎打了一个平手，对此，一位业内人士坦言：“但这样买新还旧的手法其实早已是司空见惯了，特别是在今年，大量的地产信托中必然有一部分是派作此用。”

　　不过截至记者发稿，金科股份的电话都一直处于传真状态。

　　信托公司借势布局

　　事实上，急速的资产扩张，带来的是公司盈利能力远远没有赶上扩张的速度。从2008年至2012年，金科股份的资产负债率一直居高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%和84.71%，今年一季度，公司资产负债率为84.9%。