6月北京楼市供销两旺 中小户型刚需是热销主力

　　随着市场对政策的逐渐适应，6月份的楼市呈现出供销两旺的态势。受政策层面对刚需产品倾斜的影响，6月依然是刚需产品当道，市场新增供应进入上行轨道，市场成交也明显回升。业内人士表示，随着限价令呈现出常态化趋势，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市，带动成交量进入上行通道。

　　□供应

　　供应仍以刚需为主

　　据记者统计，截至6月23日，6月份共有16个项目取得预售证，超过了上月全月14个项目，是2013年获得预售许可证最高的月份。其中3个为别墅项目，剩余全部为普通住宅项目。另据亚豪机构统计，6月期房和现房的增量供应共计6415套，其中100平米以下户型就已经达到了3239套，中小户型占据半壁江山。6月新入市项目以刚需盘为主，中高端项目凤毛麟角，6月以来，仅有西山壹号院、保利东郡 、招商嘉铭·珑原推出了少量房源。

　　因中小户型当道，6月份的楼市成交中，刚需产品密集的近郊区域依然是成交热点。亚豪的数据显示，截至6月24日，6月份北京楼市成交中，房山区、大兴区、通州区仍以23%、17%、14%的占有率分列北京区域前三，持续成为北京楼市成交的热点区域。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，一方面原因在于中高端楼盘因客群基数较小、总价较高，为了追求较高的开盘去化率，普遍蓄客期偏长;另一方面受价格管制影响取证困难，成为中高端项目入市减少，近期北京楼市供应以单价20000元左右的刚需及改善性项目为主的原因。

　　值得一提的是，6月份的供应明显放量，对于6月项目入市量增加的原因，高姗表示，目前楼市整体需求旺盛，销售形势向好，虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但是在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中，同时在需求拉动与季节性因素下，供应明显“开闸”。

　　改善类产品抬头

　　在刚需产品持续当道的同时，中高端需求逐渐抬头，带动楼市成交均价出现了结构性变化。

　　据亚豪机构统计数据显示，截至6月24日，6月份北京普通商品住宅成交中，3万元以上产品成交量在总体市场中占比达到22%，接近四分之一，比今年前五月15%的成交占比提高了7个百分点。高姗认为，进入二季度，在中高端项目景观环境进入最佳观赏期的同时，房企对于限价令的把握与应对措施也更为成熟，因此中高端项目入市量也随之增多。而楼市预期向好，中高端产品价格相对稳定，都导致改善需求开始逐渐抬头，带动中高端产品成交比例出现了结构性增长。

　　在改善类产品的拉动下，北京成交均价呈现结构性上涨。据亚豪机构统计数据显示，上周(6月17日-6月23日)北京商品住宅成交均价突破2.5万元大关，达到25091元/平米，实现今年以来连续25周，周度成交均价的最高峰值。

　　成交量回升速度明显

　　在供应释放的基础上，成交量回升的速度明显提升。根据链家地产市场研究部统计，与5月同期相比，6月份成交量增加了三成以上。尽管政策落地以后成交量出现明显下滑，但截至目前，2013年前6月纯商品住宅成交总量达41645套，同比上涨了约40%。成交均价为22556元/平方米，同比上涨了11.9%。

　　尽管在3月底出台了新一轮调整政策，但价格仍然出现了明显的回升趋势。排除成交结构的影响，供需矛盾的加深是价格出现上升的主要原因。截至目前，今年新建商品住宅期房的供销比为1.56，而去年同期只有1.03。同时，6月23日，库存量为65415套，自去年同期以来，库存量减少了22.4%。