京城大兴地铁沿线商业体仍然空白 商业隐现泡沫？

　　考察

　　地铁沿线商业项目云集

　　据了解，仅从去年9月至今，北京就有32个商业地产项目入市，今年下半年，还将有十余家购物中心集中开业。这些在建或新入市的商业项目多集中在郊区。

　　同时，公开数据显示，2012年，北京商业地产新入市的项目中，71.4%位于五环外，2013年入市的购物中心也将有70%左右位于五环外区域。其中，大兴区域因轨道交通完善，吸引不少商业项目在此扎根，仅在地铁大兴线沿线就聚集了众多商业项目。

　　记者走访发现，从地铁西红门站到天宫院站，10站距离就分布了大大小小近20个商业项目，已建成的商业项目总体量超过95万平米。其中，2009年开业的火神庙国际商业中心靠近地铁黄村西大街站，总建筑面积约34万平米，是目前大兴线沿线已开业购物中心中体量最大的项目。区域内另两大购物中心分别是2012年开业的绿地缤纷城(建筑面积8万平米)和嘉域汇购物中心(建筑面积18.9万平米)。

　　在建商业项目也不少，仅10万平米以上的大型购物中心就有三家，分别是英特宜家购物中心(60万平米)、龙湖时代天街(30万平米)和凯德MALL(13万平米)。已建成及在建项目约200万平米。

　　记者在火神庙国际商业中心看到，虽然该购物中心体量巨大，并吸引了王府井百货、乐购等品牌进驻，但商场客流不旺，多数品牌门庭冷落，仅几家餐馆有顾客光顾。同样冷清的还有华堂商场，该商场面积约1.2万平米，品牌相对较少，针对年轻人的品牌仅有真维斯、ONLY、百图等。

　　而得益于北京保利国际影城带来的人流，位于高米店南站的绿地缤纷城则热闹很多。据记者观察，绿地缤纷城涵盖的产品和品牌都更为丰富，除服饰、餐饮、化妆、娱乐等业态，还加入了儿童、教育服务等，商铺进驻率较高，目前仅有几家门店尚在非毛坯并未开业。

　　分析

　　业内称商服用地供应增加缺乏规划

　　据了解，如此多的商业项目扎堆地铁大兴线，与政府供地计划不无关系。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，地方政府为了实现税收和就业，土地出让多以商业金融用地、综合用地为主，甚至出让住宅土地时，也要求配建商业设施，导致商业项目激增。

　　记者整理北京市土地整理储备中心信息发现，2010年、2011年、2012年三年，大兴区(旧宫区域除外)出让的纯住宅用地分别为33.64万平米、291.15万平米和43.23万平米，商服用地分别为79.24万平米、73.88万平米和40.76万平米，而综合用地2010年和2012年分别为93.73万平米、14.98万平米。在2013年的供地计划中，56.5万平米的住宅用地中，有41.57万平米定性为住宅、商用等综合性用地。

　　RET睿意德执行董事张家鹏表示，近年来，综合性开发成为城市建设主流，越来越多的住宅项目开始配建商业功能设施，而土地出让之后，政府对开发商盖什么并没有强制约束，这也导致在商业综合体的总量建设和规划上，缺乏统筹作用。张家鹏说，国内商业地产还存在先建设后招商的弊端，通常等项目建成后才发现选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营不匹配，以致形成许多无效供给。