海淀区刚需供应缺口放大 楼盘价值面临再度升级

　　受区域规划、土地供应和调控政策影响，海淀楼市供应长期低迷，刚需盘更是寥寥无几，而另一方面，传统的教育高地带来的教育刚需、区域规划带来的人口涌入，令海淀楼市需求快速累积，随着供需落差持续放大，海淀楼盘价值面临再度升级。

　　供应“吃老本”

　　2012年海淀区住宅用地供应仅占全市约3%的比例，而根据北京市住建委数据统计显示，2012年全年海淀仅有6个项目期房入市，其中大部分为老项目新供应，全年提供新增期房房源量仅为2155套，占全市商品房新增供应不足3.2%，而2012年的新增供应中，又以高端豪宅为主，6个项目中有3个项目售价超过45000元/平方米，分别是万科如园、西山壹号院和海淀九号，刚需楼盘已基本卖完，如世华龙樾、白家疃尚水园所推房源均已卖完，而大苑海淀名著也仅剩十余套在售。

　　2013年，海淀楼市仍然停留在“吃老本”的状态，根据搜房网数据监控中心统计(截至5月27日)，北京6月计划开盘的44个项目中，大兴以12个项目排位第一，而房山以6个项目计划入市列第二位，顺义则是以5个项目位列第三位。

　　据悉，2013年上半年，海淀除了有3个项目转现销售之外，并无一新盘入市，几近真空的刚需供应，令部分刚需项目尚未入市便饱受市场关注，计划于近期入市的金隅翡丽·爱公馆最近一段时间电访量上涨。

　　“大部分来电询问开盘时间，很多客户关注项目达半年时间，基本上每月必问。”金隅翡丽·爱公馆项目负责人透露，金隅翡丽二期包括洋房铂爵郡和高层爱公馆两类产品，即将推出的爱公馆主打66-107平方米的刚需小户型，其中一居为66平方米的南向、北向户型，而101-107平方米两居格局规整，使用率高。

　　在供应低迷的同时，海淀楼市需求近年来却空前高涨，今年年初中关村二小附近的学区房市场价每平米已超过9万元，天价学区房引发网友热议。在二手房市场上，交通、学校等资源一直是支撑海淀二手房卖价的重要原因。

　　稀缺价值持续升级

　　面对巨大的需求市场，业内人士对区域楼市长久发展表示担忧。中经联盟秘书长陈云峰认为，海淀北部新区是北京重点打造的区域，尽管有着巨大的规划面积，但从规划内容上来看，绝大部分用地都是工业和科技用地，同时，规划涉及了大量的拆迁，拆迁安置房也占据了区域住宅用地的重要份额，真正能够流入“大市”的土地少之又少，而由于土地极度稀缺，房企也普遍倾向于打造高端项目，进一步挤压了刚需供应空间。

　　据悉，从区域内人口构成及发展趋势来看，这一供应缺口还将继续放大。海淀目前已聚集近38万高端人才，本身已有巨大的高端楼盘需求市场，而在“十二五”1500亿的海淀北部新区规划下，区域内还将新增数十万智力型就业人群，人口涌入势必产生巨大的置业需求。

　　而除了区域发展带来的人口红利之外，海淀区作为北京乃至全国教育资源最丰富、师资力量最强的一个区域，其教育优势也令区域楼盘往往成为置业者的“众矢之的”。这一说法得到了金隅翡丽·爱公馆项目人士的证实，据其项目负责人介绍，前来咨询的客户中，大部分持有“教育投资”意愿，对项目的学校资源十分关注。

　　“目前海淀南部中关村周边楼市已基本上淡出一手市场，从当前的供应现状来看，北部区域也将面临快速消化。”业内人士认为，即便从长远来看，海淀也不可能再有太大的住宅用地供应，这将为区域楼市平添巨大的稀缺价值。