房屋验收前应看好“两书两表一图”

新房的门窗密闭性好不好，冬季验房怎么检查室内温度，做闭存水实验要与楼上楼下邻居一起进行……100多个待验点考验买房人———

年末又是开发商交房、买房人收房集中的时间。近日，读者过女士打进本报热线电话，向《广厦时代》询问验房相关事宜。据了解，过女士买的房子是位于大兴区庞各庄的丹麦小镇，总面积为117平方米。虽然即将于月底交房，但是过女士对如何验房并不是很了解。那么房子在验收前应注意哪些问题？验房的基本流程和常见问题有哪些？当业主发现问题后该如何维权？带着这些问题，《广厦时代》邀请业内专家一同梳理答疑。

房屋验收前应看好“两书两表一图”

对于月末即将收房的业主来说，虽说验房才是整个收房过程中的“重头戏”，但是在实际验房之前，业主就应该进入“积极备战”状态。那么，在房屋正式验收前，业主应该注意哪些问题？对此，“《中国3·15年度报告》榜样力量——令人感动的九位消费维权人物”之一的崔鹏律师表示，购房者在收到开发商发出的收房通知后，应首先审核开发商交房手续是否完善，是否具备交付的全部法律文件，必要时业主可以要求查看相关原件。具体讲来，购房者应查看“两书两表一图”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》及《管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）》。

崔鹏律师认为，购房者有要求查验以上文件的权利，因为只要开发商手续不完整，即使该房屋可能实际上并不存在影响实际居住的问题，那也不能视为法律意义上的按约交付，购房者有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

验点达100多处 要有一个清晰的步骤

业主查验完上述文件，这就意味着实际的验房过程马上就要开始。对于以往“先交钱后验房”不成文的规定，第三方验房公司优嘉优筑(楼盘资料 业主论坛) 常务副总经理庞永军表示，自2008年1月1日以来，北京市建委出台了《北京市预售商品住宅交付若干规定》，这表明从这时起，购房者不用在验房前先交物业费、公共维修基金、契税等费用。“任何建设单位不得以缴纳费用为由阻挠业主看房，如果再有楼盘采取‘先付费再验房’的方式可视其为‘违规’操作，业主有权提出异议。”庞永军说道。联美地产集团总裁助理史明表示，前些年因开发商普遍处于“买方市场”的位置上，其态度有时的确会比较强硬，但是现在情况已经普遍好转，如果客户提出要先看房，开发商一般不会拒绝，主要是看业主的意愿。

对于验房的基本流程，优嘉优筑首席验房师兼项目总监赵朝杰表示，验房的基本流程一般是先从门窗验起，然后依次查验给排水、强弱电、土建、通风采暖及燃气。“每一个方面都包括很多细小的问题，总共验点达100多处。”赵朝杰说道。

在验房程序方面，崔鹏律师也有心得与大家分享。崔鹏律师认为验房是一个繁琐的、具体的过程，最重要的是业主一定要有一个清晰的步骤。具体说来，验房可供参考的原则有如下几点：

首先是先外后内。外部包括外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等；内部包括入户门、门窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水等。

其次是先大后小。着力从整体到其所涉及的相关部位，循序渐进地展开。

最后是先人后己。这个方面是说业主在检查完自己的房屋后，诸如水表空转等问题是必须与楼上、楼下的邻居配合查验的。“尤其是在做闭存水试验的时候，除一层和顶层外，其他楼层的业主要关注你的楼上和楼下邻居有没有做这个试验，避免以后漏水给楼下的业主带来不必要的麻烦，同时也避免楼上忘记做漏水而给自己带来不便。”崔鹏说道，“按照这个步骤，业主就不会‘乱了阵脚’，更有利于我们把握一些重点。”

冬季验房问题集中在门窗采暖等方面

虽然每间房屋有100多处验点需要检验，但是据赵朝杰介绍，在冬季验房时，业主要着重留意以下几个方面。

一是门窗。“普通业主会从直观感觉出发，看门上是不是有坑或掉漆的现象，如果有则直接影响其收房心情，此外还会看窗户是不是能顺畅开启。”赵朝杰说道，“但是更为主要的是看门窗的密闭性好不好，因为冬天气温比较低、偶尔会出现风沙天气，如果门窗密闭性差的话则会直接造成室内气温下降并影响室内清洁度。”

二是墙面。这方面最容易出现的问题集中在裂缝、粉墙及空鼓等方面。除目测外，有时还需借助相应的仪器进行检测。“像墙面开裂会使密闭性下降，其隔音性、抗风性、抗雨水渗漏性等都会下降。”赵朝杰说。

三是采暖。对于采取集中供暖的小区，业主会知道房屋室内温度够不够、暖气有没有出现渗漏水的情况，但是在采取自供暖的小区，业主不具备这样的条件，有时会出现由于气温过低而造成室内管道爆裂的现象，影响正常使用。同时，崔鹏律师也谈道，特别是对于房屋采用地暖的业主来讲，就更要做好相应的检查工作，以免带来隐患。因为一旦非毛坯完出现漏水情况却又找不到漏水点，铺的地板则要完全弄开，这将是件非常麻烦的事。

史明认为，一般交房分毛坯和非毛坯，毛坯房相对简单一点，要特别注意一下防水和暖通的使用问题，还有一些基本的方面，包括阴角、阳角、地面找平等，另外还要看看一些材料是不是具有保温的作用。非毛坯房所要注意的问题是，它的室内会比较干、屋内屋外温差会比较大，这样会在一定程度上出现墙壁开裂的现象，业主应注意及时修补。

如有瑕疵可要求整改必要时学会维权

验房时，业主难免会对一些地方不满意，发现一些瑕疵或者是有关于房屋质量的重大问题，在问题出现后，业主该找谁整改？崔鹏律师认为，业主首先应找开发商解决。如果是在房屋的使用过程中遇到了相关问题，业主更多的是去找物业公司或者是通过物业公司与开发商进行协调。购房者应要求对方给予一个合理的整改期限并尽量采用信件的形式与对方沟通，这样做目的有三：一是消费者可以把问题说得很清楚；二是能够保证信息有效传递；三是留下一个沟通的证据。

此外，依据问题的大小，消费者采取维权的方式略有不同。对于并不能导致合同解约的“小问题”，若相关部门无法及时整改，业主可先自行修缮，满足日常的生活需要。然后保留好相应的收据，对于费用如何解决，可以在合适的时候找开发商进行商谈。对于那些房屋质量可能会对业主居住安全性产生根本影响的“大问题”，可能导致合同目的不能实现，这属于根本违约，那么业主就有权要求开发商退房并赔偿相应的损失。而对于那些需要急迫得到解决的问题，崔鹏认为，购房者完全可以通过出具律师函的形式，督促开发商尽快解决。“出具律师函的形式不是很麻烦，这样做的好处首先是律师可以把法律后果、双方的权利义务在律师函中用专业语言予以明确。其次是开发商会因此对业主的问题更重视一些。这在一定程度上也起到了督促整改、保留证据以及专业人士提前介入的作用。”

崔鹏律师建议，业主应首先采取与开发商及物业方友好协商的方式解决问题。因为很多问题通过积极协商可以消除一些误会或是增进双方对共同问题的理解。其次在通过协商不能解决问题的情况下，消费者可以采取诉讼或仲裁的方式。崔鹏律师还特别提醒消费者要注意诉讼时效。“我国法律规定诉讼时效为两年，这其实是在督促消费者可以积极地行使自己的权利。”崔鹏说道。

一般业主应视自身需求决定是否聘请

百余平方米房子验房时间在一个半小时左右

第三方验房 每平方米收费10—15元

前文提到的过女士之所以向媒体求援，一方面是因为买房人由于专业知识缺乏，看不出交付房屋的细节瑕疵，另一方面又不信任带着业主收房的开发商销售人员或物业管理人员。因此，第三方验房的呼声越来越高。第三方验房，到底优势在哪里？针对个别业主而言，该如何聘请第三方验房？其收费标准及服务流程又有哪些……近来，随着年底打算加入“验房大军”的购房者人数不断增加，越来越多的业主开始关注第三方验房。对此，业内人士表示，第三方验房介入收房季，能为业主住上“放心房”增加重要砝码，能减少日后许多不必要的麻烦。

第三方验房是完全独立的机构

对于大多数对第三方验房不是很熟悉的业主来说，很多人不明白第三方验房公司在操作层面上到底扮演着什么样的角色。对此，优嘉优筑常务副总经理庞永军表示，第三方验房公司与施工单位、建设单位没有任何联系，并且因为是收费服务，所以要对客户负责任，客观性、公正性是其最基本的职业操守，尽量起到社会公信力的作用。“第三方验房目的是给业主带来真正的实惠、保障，从而减少业主在收房时的困惑与担心。”庞永军说道。

“第三方验房时，验房公司直接与我们客户服务部对接，这样就可以减少与其他部门不必要的接触，使其可以尽量客观地指出问题。”北京世纪鸿城置业有限公司副总经理陈维奇说道，“第三方验房本身的优势就在于，首先从建筑施工规范的角度讲，他们的规范标准要求要高一些。其次，从观感及美感上，普通老百姓在这方面有不接受的地方，他们都可以帮助记录整改。第三，从设备经验方面上看，第三方验房比较专业，验房师普遍都在建筑公司、监理公司干过很多年。”

陈维奇认为，目前大部分人对自己的房子都不是很了解，再加上目前市场上有很多项目质量问题频现，所以业主们会很担忧由于不专业带来的损失。如果选择通过第三方验房，可在一定程度上消除业主的疑虑，让他们真正了解自己的房屋并对房屋产生的问题进行合理解决。“开发商付费给第三方验房公司，目的也是对公司项目的产品质量负责。”陈维奇说。

一般业主应视自身需求决定是否聘请

什么样的购房者才适合聘请第三方验房？对此，崔鹏律师表示，这主要包括两种人群：一是组团购房的置业者。因为这样操作起来会很方便且问题比较集中，这有利于业主与开发商和物业方进行沟通与协商。二是购买别墅一类的高端住宅购买者。这样的人对房屋的质量要求相对较高。对于一般业主而言，购房者要根据自身需求和财力承担情况看是否需要聘请。聘请第三方验房公司最重要的要看其资质与口碑。

“市场上也存在一些开发商在施工时偷工减料，交付标准无法兑现预期承诺的情况。另外，随着市场越来越成熟，消费者越来越理性，他们会主动维护自身权益，请第三方验房公司为其房屋把关。基于客户自身对房屋的需求，本着保险起见，请第三方验房，房屋在质量上一般不会出现太大的问题。”联美地产集团总裁助理史明表示，“第三方验房会用相对较高的标准来要求开发商，而开发商一般只会按照合同上的约定去交付，这样的话双方容易在标准界定上产生分歧。像检验出来的行业里的一些‘建筑通病’，这些‘建筑通病’可能会对房屋美观造成一定影响，但是不会给生活带来实质性的危害。业主在收房的时候可以去找第三方验房，但是前提可以是按照行业的标准去操作，这样会尽量避免一些纠纷。与此同时开发商也应虚心接受，做一些耐心的解释。”

每平方米收费10-15元不等应提前3-7天预约

据庞永军介绍，正常来说，毛坯房的收费标准为10元/平方米左右，非毛坯修房的收费标准在10-15元/平方米之间，别墅豪宅类的住宅收费也会多些，同时对于一些小区位置较偏的项目，可能会酌情加收一点费用。

另外，由于年底收房人数趋多，庞永军表示业主在得知收房时间之后，就可提前3-7天预约验房时间。“时间越提前，越能给大家做出一个更好的安排。”庞永军谈道，“一般来说，我们不建议客户非要赶在收房的第一天验房，要尽量把时间‘匀称开’，因为大家都想赶到第一天‘拿到钥匙’，这样一来，不管是开发商也好，还是物业部门也好，他们准备的人力、物力往往也都有一定的限度，如果大家太集中收房的话，肯定会给业主造成时间上的浪费。”

此外，庞永军还建议业主最好采取“团体验房”的方式。“因为统一整改和分散到每户整改所要花的时间不尽相同，这有助于大家提交上去的问题可以做到及时整改并更有效力，受关注程度会更高。此外，验房师的工作效率也会因此而提高。”庞永军说道，“如果分散验房，验房师每天只能去两个地方验房，验房时间成本花费较大。如果采取团体验房的方式，这样验房师每天可在同一个小区内验上四到五户，业主等待的时间就会缩短，验房师所节省下来的时间成本最终会体现在验房价格优惠上。”

百余平方米房子验房时间在一个半小时左右

“在实际验房之前，验房公司一般会提前一天与业主联系确认开工事宜，同时也会明确明天为业主服务的验房师是哪一位。之后，验房师还会跟业主有电话上的沟通，询问业主乘车路线及开工时间等。”庞永军建议业主最好是在验房师到达半小时之前办理完相关房屋身份证明手续，以保证验房工作的正常进行。

庞永军表示，一般情况下，100多平方米的房子是由一个验房师独立操作完成，个别情况会派上两个验房师。验房师服务时间通常在一个半小时左右，时间分布大致如下：

前5-10分钟，验房师会针对房屋的结构对所要做的工作做一个大体的介绍。接下来一个小时的时间里验房师会进行房屋的“初验”，每一户大概都有百余个验点，分成不同的专项，从门窗、墙壁、顶面的工程到包括水电、燃气、暖通等方面全部都要查看，随验随记，对每一户都会形成一份验房报告。在最后的20多分钟里，验房师会对整个查验所发现的问题进行梳理，带着业主全面地来看一下，了解房子到底处于什么样的一个状态并给出一个合理的建议，不同的问题有不同的处理方式，有些通过整改可以解决，有些通过后期非毛坯可以弥补。对于沟通无效且必须整改的地方，业主甚至还可以走上法律程序。此外还要给业主一个客户评价单，每一个客户都要留下真实的信息，便于第三方验房公司在复查时对客户进行回访确认。此外，还要对验房师的服务做一个整体评价。

业主自主验房妙招：

崔鹏律师认为，如果一般的业主不具备聘请第三方验房的条件，他们可以在业主论坛上找到相关问题的解决方法，吸取经验。此外，崔鹏律师认为收房只用“看”可不行，还需要自带如下“兵器”，帮业主有效验房：

1.量尺——用于测量房屋面积、尺寸和房子的层高和净高。

2.一只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否有空鼓。

3.一只塞尺——用于测量裂缝的宽度。

4.透明塑料软管——用于检查地面的平整度。

5.手电筒——检查房间墙壁的顶留孔等位置。

6.一只万用表——以测试各个强电插座及弱电类是否畅通。

7.塑料袋或堵塞地漏用品——用于卫生间、厨房间做闭水试验。

8.纸巾——检查水管道（冷、热水、暖气）连接接头、阀门处是否有渗漏。

9.计算器——用于计算数据。

10.数码相机和当日报纸——对于检查出得问题留下影像记录，携带当日报纸以证明证据取得的日期。

另外业主还可以携带试电笔和带电指示灯的插座、镜子、螺丝刀、笔记本、折叠凳、清洁工具等辅助工具。