2014中国楼市“下半场”趋势：分化竞争 市场自发调节

业内人士指出,中国楼市的现状是供求关系失衡导致的量价齐跌,房企去库存压力增大,而目前多地限购松绑作用有限,楼市正从政府调控向市场自发调节发展。

本周内海口市已下发内部文件终止限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。海口成为中国松绑限购政策城市中的最新一员。在原本46个限购城市中已有逾半数对限购政策进行不同程度的调整,但多数市场反应依然冷淡。

今年上半年,中国各地楼市成交接连走低,房地产销售不景气,市场表现低迷。总体而言,全国楼市上半年成交呈现出量价双降。国家统计局近日发布的数据显示,1—6月份,全国商品住宅销售面积42487万平方米,同比下降7.8%;住宅销售额25632亿元,同比下降9.2%。

此外,全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月房价环比下降的城市增至55个,环比上涨的城市仅有8个。其中最大涨幅为0.2%,最大降幅为1.8%。

向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市楼市也逐步“沦陷”。6月份,除北京的新建住宅市场依然坚挺外,北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。

业内人士指出,随着今年房地产市场趋冷,楼市只涨不跌的预期有了根本扭转。市场悲观情绪滋生,进而更有“崩盘论”“拐点论”持续发酵,

使得需求疲软,观望盛行。而开发商应对市场变化,调整售价打折促销的行为,更进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又将加剧下行趋势。

一方面是成交量下滑,另一方面却是新增供应增加。业内人士分析,新建商品住宅库存再创历史新高,市场成交继续低迷,购房者观望情绪浓厚,导致市场供求关系失衡,房企下半年去库存压力将成首要任务。

截至6月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量达26218万平方米,同比增长22.9%。35个城市中,29个城市库存出现了同比增长现象。

亿房网研究中心研究员郑军华认为,从数据来看,6月份去库存化周期超过18个月,表明去库存压力将空前变大。同时,在资金压力等多重因素下,下半年房价上涨动力减弱,开发企业在保持房价平稳的基础上,将会更多地通过促销、优惠等手段进行调整。

中国指数研究院最新发布的《2014年上半年中国房地产市场研究报告》也预计,下半年房地产政策方面,中央将推进长效机制建设,地方则趋灵活,但短期供大于求压力继续存在,“去库存”将是下半年主基调。

在“分类调控”“双向调控”思路指导下,一些地方政府开始调整、松动楼市政策。如呼和浩特市明文取消了限购令,其他城市大多采取“只做不说”做法,在实际操作中予以实施。地方政府自主多样化“救市”策略频频推出,呈现由点到面的扩散之势。“不过,限购政策调整对当前房地产市场影响不大。”中国指数研究院华中市场研究总监李国政告诉记者。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示,限购松绑的作用有限,只取消限购,贷款不配合,市场很难有特别明显的回暖。

克而瑞研究中心分析师认为,地方政府在土地出让等收入减少的情况下,迫于财政压力,预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则,尤其是近期住建部再次重申楼市调控的地方主导权之后,出台多样化调整政策的可能性被加大,力度也将更大。业内人士指出,上半年楼市出现回落是市场自身的内生调整需要,是一种向理性回归的正常反应。分化和竞争还是下半年的主旋律,城市之间的分化还在拉大,政府主动调控转为市场自发调节将是未来楼市的发展趋势。