地产沙龙：环首都北京经济圈的光荣与梦想

世联地产北京策略中心总经理潘璐、新京报记者贾海峰、绿宸万华城(楼盘资料) 营销总监 韩磊

主题：环首都经济圈的光荣与梦想

时间：2012年12月20日

地点：希格玛大厦3层

嘉宾：世联地产北京策略中心总经理 潘璐

绿宸万华城营销总监 韩磊

新京报记者 贾海峰

主持人：王宁

主持人：我们今天主题就是环首都经济圈的光荣与梦想，但是也不用完全按照提纲来，大家有什么新闻点可以随时碰撞一下。因为我们刚刚在跟世联地产潘璐潘总也在聊，我去年10月份去过一次香河，有媒体报出来香河圈地，但是这个事情后续进展是地被封了，但是之后没有什么进展。当然在香河圈地的现状是怎么样的？

潘璐：我们4月份去香河看了一下，最近特别有意思，香河客户有需求找我们，我们就下去摸了一下底，我们也觉得有这个事，心里一直在犹豫，或者具体看看它能到什么程度。圈地的事件今年已经全部都算过去了，这个事刚刚出的时候还是挺风生水起的，大家都挺担心的。而且之前我参加过很多次香河的政府的会议，跟他们一起讨论这个东西。其实当时它更希望自己像燕郊这样大规模的发展，他们都希望借由快速交通带来的优势发展。环首都经济圈也都是希望打通，坦白来讲，我觉得香河的地有点太着急了，有点激进了，现在当大家稳定下来，正常根据这种规则做的时候，包括现在像富力的，在香河的项目，目前声音还是比较高涨的，市场表现还是不错的。最开始对于小业主也好，对于我们的开发商之前所谓地震的声音，目前来说已经好很多了。最近我们看到香河的市场反而在量、价上都会有小幅度上升的空间。

但是，支撑着的还都是大开发商，或者像中海，富力。

主持人：贾海峰老师呢？你做过实地考察吗？

贾海峰：去过，也是工作的原因，香河政府跟我们打交道也是比较多。一直到现在开始，他们目前大部分的地也都是合规的，政府一朝被蛇咬，十年怕井绳。香河的房地产卖的是不错的，但是他们都不愿意说。香河原来有几天，富力新城卖得都不错。香河去买的人群我们也看了一下，主要还是养老的，或者是年轻的，当时富力新城也给了一个数据，说45%还是香河以外的人，百分之三四十还是外面的，更多还是给老人安家的，有很多人想把老人接过来，但是在北京买不起，就在香河买房子。香河一套饭首付也就是二三十万，现在香河家具城的项目，卖得也很火。除了香河，现在固安也很火，包括天地控股的项目，还有廊坊的项目，卖得都还可以。前一段时间有很多人去那边买房，主要是首付便宜，有很多首付都是十万、二十万，有很多在北京工作，到年底都能攒下这个数，肯定还是愿意去香河和固安买房。

主持人：去香河买房，第一，香河还是价格还是比较平稳，第二点，50%的人其实都是外地人，非北京人士过来买房子。它是有20%到30%是针对当地养老的人群，因为它建了很多楼盘相对来说都是高品质的，养老不错。另外就是您刚才说的，有很多人把家里人接过来，但是在北京买不起。但是我之前看，香河有很多楼盘是打着别墅的旗号，这种别墅卖得好吗？

潘璐：这个是分开来看的，比如说香河、燕郊、固安这类的客群还是有很大不同的。比如说孔雀城整个体系就是希望能够利用到这种低密度，起到良好的支撑作用，把客群相对来说往上拉了拉。应该讲，很多人就是为了圆一个别墅的梦，不是传统的认为别墅就是高端的。包括刚刚提到的养老，他在这类的物业里面也是能够实现比较好的休闲的状态，种种菜什么的。在这个体系里面是这样做的，包括现在相关的项目，是通过借由产品形式支撑到项目的价值体系，或者是当市场条件不太好的时候，可能它这类东西，和这类产品还是竞争力好一些。

但是它实际上在真正支撑的客群体系上，大的层级上讲，没有那么颠覆。

主持人：刚才我们也谈到了固安的楼市，请韩磊总给我们介绍一下固安的情况。其实刚才小聊了一下，四五月份的时候就已经不错了，是吧。

韩磊：固安确实是在北京还不是特别好的时候就已经很火了。现在其实北京很火的时候，固安稍微有点差了。跟北京比起来，没有北京现在这么火。我了解的数据是北京12月份上半月成交了7350套，签约的住宅。这个量，后来我们那边销售反馈的数据是可能在上一周成交了5000多套。如果是5000多套，这个数据如果真实，就是超过了2009年最火的时期了。由于北京的火，其实也带走了一小部分固安的客户，但是没有带走全部，我们周边这些地方，在环首都经济圈这个概念下面，这部分客户共性就是务实。我们的客户没有太年轻的，我们说年轻人还有梦想，他们想在北京置业。真正像28岁、29岁，它可能会发现，我这辈子可能不太会有变化，我还是先在扎个根，没有必要等下去。

另外，养老的客户是有的，养老的客户不是孩子给买房，是家长自己来的。我聊过，大爷大妈说，我在三环边上有套房子，我现在还健康，我把房子租出去，我在固安买套房子，孩子看我也方便。

还有就是北漂的人，他们希望离父母近一些，给孩子买房子。还有就是务实的投资客，他们敏感的捕捉到了固安的发展，固安在大兴的南侧，我们认为主力客户群应该是大兴，我们第一客户群是大兴，第二是顺义，顺义机场的人尝到了甜头，它跟燕郊和香河最大的区别就是它有第二机场。

固安的一套别墅200多万，这在北京五环外边买一套两居室的价格，但是它不是有钱人，比没钱人稍微有一点钱，他连买带非毛坯可能照着400万去。这些人可能在北京也有房子，他们认为我买了房子就放着，这房子也有升值的空间。我觉得固安应该是相对来说离北京最近的，我指的最近是跟天安门比，你如果到天安门的距离，一定是固安最近。如果永定河畔开车到天安门就是50公里，如果走京开高速到天安门是20多分钟。所以从直线的地理位置。东边是不可能的，就是从燕郊、香河过来是不可能的，所以从直线的地理位置，再加上目前大兴是今年北京成交的主力，尤其是在11月份，12月份，30%的成交都集中大兴。大兴的火也带动了固安的火，因为离的太近了。比如说大兴4号线最后一站，天宫院站，现在价格在一万五，你再向南开车20分钟是5400一平米。

老百姓都会算这个帐，买一套100平米的两居室，或者三居室，基本上能省出两辆奔驰的钱。100万，会省出100万。