昔日房企巨头陷高价地泥潭 成 悲情“地主”艰难谋生

而回看当年数据，萧山楼市风险已经初现。2013年6月，萧山商品房销售均价1.52万元/平方米，签约820套。相比之下，萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度，萧山存量房源的去化周期高达21个月，超过多数城市和区域的去化周期。然而，这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看，当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。

一位知情人士告诉记者，恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本，恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提，就是不能压着，必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

就在恒大帝景开盘前一周，记者曾赴楼盘现场调研。当时，售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘，并已开始接受看盘，积极蓄客。只是，在施工现场，只能远远地看到作业吊车，出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者，在萧山，只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松，只要出地面就可以卖。这种预售门槛，远低于上海等地。

另外，在萧山，开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说，报建不足100平方米的一套住宅，开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法，在萧山却十分盛行。

“杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一，就是纵容和放开了很多打擦边球的做法，以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。

实际上，为了尽快卖房，房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例，其推出了四层优惠，包括：开盘总价8.5折；存3000元减30000元；送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元；总裁特惠折上9.3折。

除此之外，更吸引人的是，原本硬性规定的首付30%的购房门槛，已经被房企化为无形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需要付6%，余款分三个节点每年付8%。

也就是说，即使实现总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知了。

“零成交”的高价地：滨江豪宅骑虎难下

杭州去年房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号，似乎有点生不逢时