龙头房企销售增速放缓 2019楼市调控不会大规模放松

       在过去的一年，碧桂园、恒大、万科等超大型房企纷纷放慢了速度，第二梯队的房企也在明显降速，行业销售的“天花板”隐现，白银时代正式到来。

　　2018年末，突然的降准令紧绷了一年的房地产市场松了一口气，但开发商们对2019年的市场，依然不敢过于乐观。

　　1月7日，中国恒大发布2018年业绩公告，去年销售同比增长，而恒大为今年定下的销售目标是6000亿，同比增长不到10%。

　　不过，相比2018年多达400余次的房地产调控政策，近期的调控明显松动，多地放松了限购、限售，个人按揭贷款利率有所下调，房企们去年11、12月的销售，甚至比9、10月还要好。

　　对于2019年的市场，碧桂园、万科、恒大、龙湖等房企认为，市场会比之前预测得好一些，但预计也是艰苦的一年，是真正拼产品、能力的时候，整体市场会保持平稳，房价大幅上涨的日子结束了。

　　房企的年终总结

　　经过了紧张、艰难的一年，房地产公司最近都进入了年终总结阶段，总体来说，虽然调控频发，大部分开发商们还是“多收了三五斗”。

　　克而瑞数据显示，2018年有30家房企进入了千亿俱乐部，碧桂园拔得头筹超过了7000亿，万科超过了6000亿，销售5000亿以上的则有三家，分别为碧桂园、万科、恒大，超过4000亿的两家，分别为融创中国和保利发展。

　　其中，头部房企规模日渐庞大，增速也明显放缓。以恒大为例，2018年，在市场下行的压力之下，恒大彻底放慢脚步，从“规模型”向“规模+效益型”转变。

　　根据公告，恒大2018年合约销售金额约为5513.4亿，同比增长仅10.06%。而2017年恒大合约销售金额为5009.6亿元，同比增速达34.2%，过往10年，恒大的增速经常高达50%-100%以上。

　　公告进一步披露，其2019年的合约销售目标为6000亿。这意味着，恒大今年要进一步将增速控制到8%多。

　　虽然恒大有关人士表示公司的销售目标制定一向保守，年终一定会超过年初的目标，但这样的预期，也已经反映了销售放缓的趋势。

　　同样增速放缓的还有另外两巨头。万科2018年累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元，同比增长仅14.54%。

　　碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%;12月单月，碧桂园的权益合同销售金额仅为121.4亿元，同比更是大幅下滑。

　　这与前两年动辄50~100%的增速相比，碧桂园这头“大象”已经彻底慢了下来。

　　无论是碧桂园安全事故后只公布权益销售金额，还是恒大今年不到10%的销售增长目标，抑或万科的不制定销售目标，超大型房企都在有意控制节奏。

　　第二梯队房企的增长也明显减速。融创中国今年的销售增速在50%左右，速度超过了前三名，但与去年同期123%的增速相比，大幅下降。

　　“2018年的市场肯定不能和2017相比，而且，当房企规模大到一定程度，再快速增长就很难了。”易居智库研究中心总监严跃进说。

　　他认为，超大型和大型房企规模增长放缓，是房地产行业的销售天花板已现。房地产年度销售总额达到13万亿左右的峰值之后，将出现平稳甚至下降。

　　克而瑞指出，目前，龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。预计未来碧万恒三家龙头都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的趋势，维持平稳增长。

　　其预计，千亿房企的数量在去年达到30家之后，未来规模的扩容也将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

　　在容量有限的市场中，竞争越发激烈，房企急剧分化。“当前中小房企把规模维持在300亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。”克而瑞有关人士表示。