龙头房企销售增速放缓 2019楼市调控不会大规模放松

　　2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成快速增长，特别是百强房企整体销售规模年复合增长率达到40%左右。

　　而自2018年下半年以来，中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控常态化的预期、市场降温明显。

　　“去年10、11月市场经历了一个非常快速的下滑、降温，当时很多城市、很多项目根本没有销售，仿佛客户一夜之间全消失了。”北京一位大型房企营销负责人回想起去年的市场，仍然心有余悸。

　　这也是当时碧桂园、万科、恒大、融创、保利、金地等大型房企纷纷推出打折促销的背景，争抢现金流成为共识。

　　受区域市场影响较大而没有完成年度销售目标的，雅居乐是一个典型。去年，因为海南收紧房地产调控，作为旅游地产大户的雅居乐海南清水湾项目估计少收了数十亿，导致集团没有完成年度目标。

　　从行业政策走向来看，2018年末虽然有个别城市出现放松迹象，但短时间内较难有针对房地产行业的刺激性政策出台。预计2019年部分城市的限制性政策或将有微调放松，但不会偏离房住不炒、因城施策的调控主基调。

　　城市市场回调的压力，将主要集中在需求透支和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。

　　中原地产指出，中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，代表全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产2019年调控政策取向依然是从严为主，信贷将依然处于偏紧的环境中，“房地产政策归根结底还是看信贷，最主要看首套房贷款的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整。”

　　克而瑞预计，2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，将回落至20%至30%左右。

　　“房价快速单边上涨的时代已经结束了。”2018年12月14日，万科董事会主席郁亮再次强调说。

2019年楼市调控不会全国大规模放松

　　近年来，中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关，每轮“稳增长”政策也离不开房地产政策的放松。然而，展望2019，房地产政策是否会服务于“稳增长”再度有所松动?房地产政策的变化又会对中国经济产生哪些影响?

　　从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

　　例如，中央经济工作会议就房地产的表述亦提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”，结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作，如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等，笔者认为，这种边际调整已然发生。

　　除此以外，前期房地产调控为抑制房地产泡沫踩下了急刹车，但由于政策严厉，刚需购房需求也受到抑制。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰，以支持刚需购房;同时，限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则，在投机需求抑制、预期稳定的背景下，未来部分城市也很可能会在此方面出现改变。另外，配合货币政策环境的整体宽松，房贷利率也会相应出现一定回落。

　　综上，笔者预期，明年房地产政策的主基调仍将因城施策，以微调为主，考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。当然，与以往“稳增长”的动力源不同，一旦缺少了房地产全面宽松政策的支持，本轮政策发力能否达到防范短期经济下滑的效果尚待考验。

　　在笔者看来，房地产政策空间有限的背景下，若想达到“六稳”目标，除了宏观政策调整以外，此次需要出台比以往更多的实质性的改革政策，且加速落地步伐，才能够通过释放制度红利的途径，防范经济失速。笔者认为，经济体制改革、土地制度改革、财税体制改革、加速开放等就恰好是改革开放的重点，若能大刀阔斧的推进，有助于扭转短期政策困境，从长期制度上做出更多探索，扭转预期，稳定经济。

　　(房掌柜整理自中国经济网、21世纪经济报道)