龙头房企销售增速放缓 2019楼市调控不会大规模放松

       在过去的一年，碧桂园、恒大、万科等超大型房企纷纷放慢了速度，第二梯队的房企也在明显降速，行业销售的“天花板”隐现，白银时代正式到来。

　　2018年末，突然的降准令紧绷了一年的房地产市场松了一口气，但开发商们对2019年的市场，依然不敢过于乐观。

　　1月7日，中国恒大发布2018年业绩公告，去年销售同比增长，而恒大为今年定下的销售目标是6000亿，同比增长不到10%。

　　不过，相比2018年多达400余次的房地产调控政策，近期的调控明显松动，多地放松了限购、限售，个人按揭贷款利率有所下调，房企们去年11、12月的销售，甚至比9、10月还要好。

　　对于2019年的市场，碧桂园、万科、恒大、龙湖等房企认为，市场会比之前预测得好一些，但预计也是艰苦的一年，是真正拼产品、能力的时候，整体市场会保持平稳，房价大幅上涨的日子结束了。

　　房企的年终总结

　　经过了紧张、艰难的一年，房地产公司最近都进入了年终总结阶段，总体来说，虽然调控频发，大部分开发商们还是“多收了三五斗”。

　　克而瑞数据显示，2018年有30家房企进入了千亿俱乐部，碧桂园拔得头筹超过了7000亿，万科超过了6000亿，销售5000亿以上的则有三家，分别为碧桂园、万科、恒大，超过4000亿的两家，分别为融创中国和保利发展。

　　其中，头部房企规模日渐庞大，增速也明显放缓。以恒大为例，2018年，在市场下行的压力之下，恒大彻底放慢脚步，从“规模型”向“规模+效益型”转变。

　　根据公告，恒大2018年合约销售金额约为5513.4亿，同比增长仅10.06%。而2017年恒大合约销售金额为5009.6亿元，同比增速达34.2%，过往10年，恒大的增速经常高达50%-100%以上。

　　公告进一步披露，其2019年的合约销售目标为6000亿。这意味着，恒大今年要进一步将增速控制到8%多。

　　虽然恒大有关人士表示公司的销售目标制定一向保守，年终一定会超过年初的目标，但这样的预期，也已经反映了销售放缓的趋势。

　　同样增速放缓的还有另外两巨头。万科2018年累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元，同比增长仅14.54%。

　　碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%;12月单月，碧桂园的权益合同销售金额仅为121.4亿元，同比更是大幅下滑。

　　这与前两年动辄50~100%的增速相比，碧桂园这头“大象”已经彻底慢了下来。

　　无论是碧桂园安全事故后只公布权益销售金额，还是恒大今年不到10%的销售增长目标，抑或万科的不制定销售目标，超大型房企都在有意控制节奏。

　　第二梯队房企的增长也明显减速。融创中国今年的销售增速在50%左右，速度超过了前三名，但与去年同期123%的增速相比，大幅下降。

　　“2018年的市场肯定不能和2017相比，而且，当房企规模大到一定程度，再快速增长就很难了。”易居智库研究中心总监严跃进说。

　　他认为，超大型和大型房企规模增长放缓，是房地产行业的销售天花板已现。房地产年度销售总额达到13万亿左右的峰值之后，将出现平稳甚至下降。

　　克而瑞指出，目前，龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。预计未来碧万恒三家龙头都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的趋势，维持平稳增长。

　　其预计，千亿房企的数量在去年达到30家之后，未来规模的扩容也将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

　　在容量有限的市场中，竞争越发激烈，房企急剧分化。“当前中小房企把规模维持在300亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。”克而瑞有关人士表示。

　　今年整体趋稳

　　2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成快速增长，特别是百强房企整体销售规模年复合增长率达到40%左右。

　　而自2018年下半年以来，中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控常态化的预期、市场降温明显。

　　“去年10、11月市场经历了一个非常快速的下滑、降温，当时很多城市、很多项目根本没有销售，仿佛客户一夜之间全消失了。”北京一位大型房企营销负责人回想起去年的市场，仍然心有余悸。

　　这也是当时碧桂园、万科、恒大、融创、保利、金地等大型房企纷纷推出打折促销的背景，争抢现金流成为共识。

　　受区域市场影响较大而没有完成年度销售目标的，雅居乐是一个典型。去年，因为海南收紧房地产调控，作为旅游地产大户的雅居乐海南清水湾项目估计少收了数十亿，导致集团没有完成年度目标。

　　从行业政策走向来看，2018年末虽然有个别城市出现放松迹象，但短时间内较难有针对房地产行业的刺激性政策出台。预计2019年部分城市的限制性政策或将有微调放松，但不会偏离房住不炒、因城施策的调控主基调。

　　城市市场回调的压力，将主要集中在需求透支和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。

　　中原地产指出，中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，代表全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产2019年调控政策取向依然是从严为主，信贷将依然处于偏紧的环境中，“房地产政策归根结底还是看信贷，最主要看首套房贷款的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整。”

　　克而瑞预计，2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，将回落至20%至30%左右。

　　“房价快速单边上涨的时代已经结束了。”2018年12月14日，万科董事会主席郁亮再次强调说。

　　2019年楼市调控不会全国大规模放松

　　近年来，中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关，每轮“稳增长”政策也离不开房地产政策的放松。然而，展望2019，房地产政策是否会服务于“稳增长”再度有所松动?房地产政策的变化又会对中国经济产生哪些影响?

　　从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

　　例如，中央经济工作会议就房地产的表述亦提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”，结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作，如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等，笔者认为，这种边际调整已然发生。

　　除此以外，前期房地产调控为抑制房地产泡沫踩下了急刹车，但由于政策严厉，刚需购房需求也受到抑制。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰，以支持刚需购房;同时，限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则，在投机需求抑制、预期稳定的背景下，未来部分城市也很可能会在此方面出现改变。另外，配合货币政策环境的整体宽松，房贷利率也会相应出现一定回落。

　　综上，笔者预期，明年房地产政策的主基调仍将因城施策，以微调为主，考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。当然，与以往“稳增长”的动力源不同，一旦缺少了房地产全面宽松政策的支持，本轮政策发力能否达到防范短期经济下滑的效果尚待考验。

　　在笔者看来，房地产政策空间有限的背景下，若想达到“六稳”目标，除了宏观政策调整以外，此次需要出台比以往更多的实质性的改革政策，且加速落地步伐，才能够通过释放制度红利的途径，防范经济失速。笔者认为，经济体制改革、土地制度改革、财税体制改革、加速开放等就恰好是改革开放的重点，若能大刀阔斧的推进，有助于扭转短期政策困境，从长期制度上做出更多探索，扭转预期，稳定经济。

　　(房掌柜整理自中国经济网、21世纪经济报道)