还债高峰期来临房企迎资金大考 2019年6.1万亿债务待还

穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

警惕房企债务风险加剧

2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。

此前，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。时隔半个月，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

刘敏指出，所谓的黄金十年，成就了房地产业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高企的根源。对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，关键还在于如何变革自身的商业模式。在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。

58安居客房产研究院研究员张波表示，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

有业内人士认为，虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。

全面降准难使资金面有较大改观

对于当前资金面紧张的情况，在张宏伟看来，按照往年的经验，年底各融资渠道收紧，部分发行受到管控推延至春节后，因此，预计节后可能会好一点，但是也很难说有大幅好转。一方面，2019年楼市调控仍是大基调，金融机构对于房地产的相关融资也会监管和管控，虽然会有好转但不可能会大幅放水;另一方面，房地产行业市场趋势已经下行，房地产项目面临销售压力和亏损风险，金融机构在行业下行周期也会对所投项目做比较谨慎的判断，房企想获得融资也没那么容易。

近期，央行决定再次全面降准，净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是张宏伟对记者表示，今年上半年有可能缓解一点，但并不会带来太大的利好，因为现在市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分资金无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，之前降准对楼市没有太大影响，这次也同样，楼市降价的大趋势不会改变。

在房企整体融资环境仍较为严峻的情况下，充足的现金流成为房企生存的关键。克而瑞研究中心认为，在未来的一段时间内，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。在表内融资收紧的情况下，未来房企将继续深化与金融机构的合作、尝试开辟境外融资渠道，并通过开展新型融资方式积极拓宽融资渠道。同时，房企也将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。

中国指数研究院也指出，未来随着楼市调控政策的持续深入和金融监管的不放松，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险，未来随着偿债压力的加大，保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。大型房企凭借良好的信誉评级和综合实力，获取资金的能力较强，而部分中小房企融资难度加大，未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，影响企业的持续发展。未来，随着房地产债券到期高峰的到来，房企务必关注房地产债券的偿付风险，应更加重视现金流管理，以加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力，防范资金风险。

(房掌柜整理自证券时报、经济参考报)