金融地产加速渗透,直接融资比例加大,证券化全面提速
随着房地产“产销模式”逐步被“资管模式”取代,银行信贷与房地产金融资产属性的长短期错配将进一步显现,直接融资比例将大幅提升;而金融资本从来就没有停止对房地产行业的渗透和控制。
保险业的低成本大规模长周期资金与房地产融资是“天生一对”,同时保险的金融终端延伸到居住社区也是明显趋势。
自从《保险投资不动产暂行办法》和《保险投资股权暂行办法》(两个办法)松绑保险资金的投资房地产后,保险资金由直接收购商办楼宇的初级模式、逐步发展到联合房企拿地、二级市场举牌上市房企、通过信托子公司入股地产项目,全方位多角度渗入房地产行业。
截止2014年133家A股上市房地产公司,保险资金进入前10大股东的房企数量达到21家,较为典型的金地金融街被安邦举牌,万科被前海人寿举牌,泰康举牌保利成二股东,中国平安成为碧桂园的二股东等。
我国的高储蓄率是债务性融资发展模式的主要成因,目前由于企业部门(尤其是国有企业)的高负债率使宏观资产负债表难以为继,国家开启了一系列杠杆大挪移,如通过PPP将政府债务移入民企,通过PSL将中央债务移入货币,通过CLO将商业银行负债移入投资银行等,将集中的巨额房地产债务证券化及出售成为当务之急:
1、房地产行业的供给端和需求端都吸收了过多的金融资源,挤出了其他行业的资金需求,目前商业银行迫切的需要将房地产相关的信贷资产证券化后出售,腾出额度,盘活信贷存量;
2、资产证券化可以使房企达到融资目的又不提升负债率,专业能力强的资管公司可探索充当多个证券化项目的SPV 公司(或提供专业顾问服务),探索整合同一区域不同归属的低效资产,纳入一个资产包内统筹更新,重新焕发区域活力,提升现金流;
3、房地产行业面临全面发展模式转型,存量资管模式将成为主流,需要分散风险,使沉淀在建筑里的资产流动起来,交易起来,为居民提供新的投资渠道。
主要方式有房地产资产证券化(贷款证券化)、房地产集合信托计划、房地产信托投资基金(Reits)等;
主要案例有类Reits 性质的中信启航专项资管计划,高和资本发行上海中华企业大厦私募Reits;华侨城欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划,万科-鹏华基金以写字楼物业费收入为基础资产的信托投资基金;博时-世贸物业资产支持专项计划,汇添富-世贸购房尾款资产支持专项计划等;
2024-04-24 12:40
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