专业资产运营商:探索存量升级,发掘新需求,创造新模式
存量时代下,利用存量资源进行升级改造,探索房产盈利新模式,进一步发掘市场需求和客户痛点,懂内容甚至造出内容、善于发掘新消费和新需求,发掘新技术在房地产行业的应用等,通过输出经验、专业、服务,充分利用有限合伙企业的模式,作为基金管理人(GP)主导分类项目运作获取服务费及额外分成,是专业资产运营商的发展方向:
1、老旧项目收购与升级改造:北京上海等一线城市中,不少老旧办公楼和商业占据着城市中心区位,却因为设施陈旧和管理落后而无法发挥效用,存在较大的提升改造空间。项目改造的佼佼者当属高和资本,至今已经完成9个项目的收购,管理资产总额近百亿元,上海静安高和大厦改造后租金从4元/平方米/天提升至7.5元/平方米/天,北京高和蓝峰大厦租金从4元/平方米/天提升到了7.2元/平方米/天;
2、养老产业:由于我国人口结构的变化,养老产业已是未来各个行业的必争之地。养老地产的运营牵上下牵涉到国家政策、保险产品、房地产、医疗健康、看护服务、消费等多个产业,是一个系统性大工程,需要更多的顶层设计和统筹规划;
3、长租公寓及青年公寓:随着房屋基本居住属性和金融资产属性的割裂,一线城市及热点二线城市房价居高不下对青年人才的挤出,国家对发展规范化租赁市场的大力推动,长租公寓和青年公寓成为重要的资产运营途径。
运营商通过自建资产,收购资产或统一租赁资产改造后,面向需求方提供规范的租赁服务,降低在城市中的居住门槛。其中青年公寓面向的主要是青年群体,同时结合部分众创空间功能,如万科的上海青年驿,保利联合优客逸家在成都推出的UOKO公寓,雷军的YOU+国际青年公寓,世联的红璞公寓,招商蛇口壹栈等;
4、众创空间:随着互联网经济兴起,大众创业万众创新的响亮口号,类似于美国WeWork模式的联合办公和众创空间在2015年如雨后春笋遍地开花,各地政府也在资金、场地、便利化等方面给予了较大支持。开发商视为其为转型突破的新方之一向,如优客工场、SOHO中国的3Q、世联的小样社区、万科的云创客空间等。目前众创空间硬件过剩与服务不足并存,运营商在政策支持、文化、服务、数据、设备、资源整合、创业生态方面尚有较大的提升空间;
5、非毛坯项目管理:非毛坯行业是典型的房地产下游行业,本身工序复杂,耗时冗长,专业性高,属于深度的重型房地产服务业,居民需求旺盛,在房地产进入存量时代后更是跟随上游资产大换手,开启了广阔的发展空间。
据不完全统计,家装领域融资超过整个房地产服务融资的1/3,开发商也纷纷将触角深入:如万科的美好家,恒大联合海尔推出的家电家装一体化;目前较为成功的有深圳的土巴兔、上海的齐家网和优居客,雷军系的爱空间等;
6、VR 技术应用:美国的WithMe是一家虚拟现实技术公司,通过几天内迅速搭建VR展示厅来提供消费体验,消费者可以通过VR技术虚拟试衣,通过APP买单。目前WithMe和越来越多的零售商品牌商开始合作,如把虚拟现实系统租给哈雷摩托,用于在硅谷开设可体验的旗舰店;和美国MACERICH开展深度合作,将虚拟现实解决方案应用于大大小小的零售店铺等。目前我国的VR技术多用于售楼处的虚拟看房环节。
2024-04-23 07:05
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