为什么有些地产大佬对楼市的预测 永远都是错的？

新的一年开始了，一些地产大佬、专家学者，开始预测2018年的楼市和地产行业。

这种预测，近20年都有，而最终的结果是：

某些大佬的预测，和当年的实际情况完全相反，被啪啪打脸。第二年再预测，还是错的…… 

如果某些房企不幸相信了他们的判断，按照预测去进行战略规划，或者调整产品结构、销售节奏，那可就惨了。

问题来了。

按说这些大佬都是专业人士，进行预测的时候，也都是言之凿凿有理有据的，为啥就会预测失败呢？

从另一个角度来说，房企在进行战略决策的时候，如何保证自己对未来的判断是正确的呢？

明源君认为，知道了什么是错的，也就明白了什么是对的。

明源君下面就从几个方面来说，为什么有些地产大佬的预测，永远都是错的……

对我国国情认识不够深刻

用纯粹的数字模型来预测

这类错误，经济学家、教授们容易犯，少数房企的董事长、总裁也犯过。

他们得出过“崩盘”、“拐点”、“下跌20%”等等错误结论。害得想扩大规模的房企错过冲规模的机会，该买房的刚需错过买房的机会。为什么呢？

最天真的一帮人，是用西方经济学的经典供需模型等，来套中国的现实，得出结论。

次天真的一帮人，就是根据其他国家的历史数据，来对中国进行分析。

比如，因为日本的楼市在某个时刻崩盘了，就认为中国同一数据接近那个高度时就危险了。

还有，因为美国次贷危机是在某个数字模型下发生的，就用这个模型来套中国。

下图是日本的地价曲线。

而比较接地气的，则是用中国过去几年的数据，来预测未来。

比如，认为中国过去几年形成了某种规律，比如3年周期，就认为这种规律一定会继续轮回。

用这3种方法做预测，当然会错，错就错在：

没有认识到我国的国情，没有充分理解“中国特色社会主义市场经济”的含义。

中国的地产市场的特点，就在于中央和地方政府有调节市场的能力，在2017年新一轮调控政策全面落地的情况下，这种能力更加全面、细致了。

影响市场的，无非是3个方面：供应、需求、大众的预期。

先来说供应，供应可以分为新房供应、二手房供应。

影响新房供应的就是土地供应。每个城市的土地供应方，事实上就是地方政府，供给多少土地，什么时候供给，是可以计划的。

二手房供应，在2017之前，并不能直接控制，但2017年众多城市出台了“限售”政策：3年或者5年不准卖。也就把二手房供应纳入了管理范围。

新房的价格，此前本来只能通过调节供需来控制，在2017之后，则可以直接通过“限价”来实现。而新房售价又影响二手房市场的房价。

再来说需求。对于地产市场来说，真实需求是需要房子，又有购买能力、购买资格的人。

增加限购条件，就可以减少有资格购买房子的人；放宽限购条件，有资格购买房子的人就会增加。

收紧限贷、增加首付，有购买能力的人就会减少；放松限贷、减少首付，有购买能力的人就会增加。

最后说预期，经过这些年的发展，目前房企、买房者，都对中央政策的重要性有了充分的认识，政府政策可以直接影响预期。

既然供给、需求、预期，政府都可以进行调节，调控已经进一步细化。这个时候，再研究过去、建立模型来进行预测，是没有意义的。

正确的做法应该是：细读中央的各种报告、地方的规划文件，因为那里面就藏着中国地产市场的未来。明源君此前就解读过中央报告，和北京、上海的未来规划。