为什么有些地产大佬对楼市的预测 永远都是错的？

新的一年开始了，一些地产大佬、专家学者，开始预测2018年的楼市和地产行业。

这种预测，近20年都有，而最终的结果是：

某些大佬的预测，和当年的实际情况完全相反，被啪啪打脸。第二年再预测，还是错的…… 

如果某些房企不幸相信了他们的判断，按照预测去进行战略规划，或者调整产品结构、销售节奏，那可就惨了。

问题来了。

按说这些大佬都是专业人士，进行预测的时候，也都是言之凿凿有理有据的，为啥就会预测失败呢？

从另一个角度来说，房企在进行战略决策的时候，如何保证自己对未来的判断是正确的呢？

明源君认为，知道了什么是错的，也就明白了什么是对的。

明源君下面就从几个方面来说，为什么有些地产大佬的预测，永远都是错的……

对我国国情认识不够深刻

用纯粹的数字模型来预测

这类错误，经济学家、教授们容易犯，少数房企的董事长、总裁也犯过。

他们得出过“崩盘”、“拐点”、“下跌20%”等等错误结论。害得想扩大规模的房企错过冲规模的机会，该买房的刚需错过买房的机会。为什么呢？

最天真的一帮人，是用西方经济学的经典供需模型等，来套中国的现实，得出结论。

次天真的一帮人，就是根据其他国家的历史数据，来对中国进行分析。

比如，因为日本的楼市在某个时刻崩盘了，就认为中国同一数据接近那个高度时就危险了。

还有，因为美国次贷危机是在某个数字模型下发生的，就用这个模型来套中国。

下图是日本的地价曲线。

而比较接地气的，则是用中国过去几年的数据，来预测未来。

比如，认为中国过去几年形成了某种规律，比如3年周期，就认为这种规律一定会继续轮回。

用这3种方法做预测，当然会错，错就错在：

没有认识到我国的国情，没有充分理解“中国特色社会主义市场经济”的含义。

中国的地产市场的特点，就在于中央和地方政府有调节市场的能力，在2017年新一轮调控政策全面落地的情况下，这种能力更加全面、细致了。

影响市场的，无非是3个方面：供应、需求、大众的预期。

先来说供应，供应可以分为新房供应、二手房供应。

影响新房供应的就是土地供应。每个城市的土地供应方，事实上就是地方政府，供给多少土地，什么时候供给，是可以计划的。

二手房供应，在2017之前，并不能直接控制，但2017年众多城市出台了“限售”政策：3年或者5年不准卖。也就把二手房供应纳入了管理范围。

新房的价格，此前本来只能通过调节供需来控制，在2017之后，则可以直接通过“限价”来实现。而新房售价又影响二手房市场的房价。

再来说需求。对于地产市场来说，真实需求是需要房子，又有购买能力、购买资格的人。

增加限购条件，就可以减少有资格购买房子的人；放宽限购条件，有资格购买房子的人就会增加。

收紧限贷、增加首付，有购买能力的人就会减少；放松限贷、减少首付，有购买能力的人就会增加。

最后说预期，经过这些年的发展，目前房企、买房者，都对中央政策的重要性有了充分的认识，政府政策可以直接影响预期。

既然供给、需求、预期，政府都可以进行调节，调控已经进一步细化。这个时候，再研究过去、建立模型来进行预测，是没有意义的。

正确的做法应该是：细读中央的各种报告、地方的规划文件，因为那里面就藏着中国地产市场的未来。明源君此前就解读过中央报告，和北京、上海的未来规划。

受自己身份限制

无法真正客观看问题

手里拿着锤子的人，看什么都像是钉子。不识庐山真面目，只缘身在此山中。

每个人都更容易相信对自己有利的事情，每个人都不想否定自己的过去，最终就会为自己的身份所影响，而无法真正客观地看问题。

具体到地产，一般来说，有以下三种情况：

一、地产人更容易接受对自己有利的信息，得出好结论

地产人如果同时看到100条信息，50条唱多的，50条唱空的，一般情况下，他们会对40条唱多的信息有深刻印象，而唱空的信息能记得的，可能只有10条。

他们最后更容易得出一切都好的结论。

二、纯粹的研究者，不了解真实情况，容易纸上谈兵

许多学者，没有真正做过地产，也很少接触一线，很容易纸上谈兵。

举例来说，一个城市如果旧改、一二级联动比例很大，那么只研究招拍挂的数据就无法得出正确结论。而在限价情况下，分析房价涨跌，其实意义也不大。

还有，二手房交易，真实成交价格和登记价格，实收房款和合同房款，有差距；签约时间和过户时间，也有差距。不明白这些情况，也就无法得出正确结论。

三、为自己历史所累，执着于自己的错误

很多人不理解有的大佬10多年唱空都错了，仍然年年坚定唱空。

其实这件事情也好理解：

人总是会为自己的历史所累，如果历史包袱太大，他们甚至不会接受现实，因为他们必须把自己的历史合理化。

比如《肖申克的救赎》里的老图书管理员，会觉得监狱里比外面更好。有的杀人狂魔，也会为自己的恶行寻找理由。

太在乎“名”

把复杂的事情刻意简单化

从传播学的角度来讲：简单的结论容易传播，比较极端的结论更容易传播。

于是，许多人为了出名，把复杂的事情简单化、把中立的结论极端化，其实他们自己也不信……

比如，说某一年房价会下跌，本来有好多前提，比如：

1、  当前调控政策基本不变；2、土地供应数量不变……

这些前提有一个不成立，房价下跌的结论就不能成立。但为了把结论简单化，某些人就会直接提出“房价下跌”的观点，广为传播。

当然，还有少数人是真的认为事情就是那么简单。

举例来说，北京整个城市类似于摊大饼，一圈圈向外，越接近中心资源房价越贵，地段就是一切。

而深圳更类似于多中心结构，每个区域都有区域中心，同一地段不同的小区房价差距也很大。

可是就有学者，在分析深圳房价的时候，以南山为中心，画圈来进行分析……

事实上，在分城调控政策落地之后，目前各个城市彼此之间的差异正越来越大。

以后的城市分析，不能再按一二三线简单分析，也很难彼此类比，得对具体城市进行具体分析。

而在同一个城市圈内，也不能按照到中心的距离，进行简单的区域分析。

以东京都等城市圈的发展来看，即使距离相同而且都有地铁，少数没有独特产业定位的地方，房价是类似距离区域的1/2。

试图用自己的预测影响结果

大家都知道测不准原理，预测本身能影响结果。地产行业也不例外，有一种人不是在预测，而是在引导。

一种是正向引导。比如，他看好某一市场，希望更多人和他一起干。

另一种则是居心叵测的。他们明明看好某个市场、某个时间段，却故意要放出不好的预测来，好独占这个市场。

比如，放出“三线危险了”的风，自己却去三线储备下大量土地；放出“拐点”、“小年”等判断，自己却拼命在全国扩大规模。

结语

明源君最后来说说，房企如何才能对未来作出正确的判断。要注意以下5点：

①要绝对重视中央和地方政府的各种报告、规划，特别是不同年份措辞的变化。

② 对标杆房企，不要听其言，而要观其行。看他们怎么发展变化，而不是听他们的总裁讲了什么。

③ 要跳出自己的过去来看问题。不要为自己过去的优势、区域所局限，也不要为自己过去的言行所累。要把自己放空到一张白纸来思考问题。

④ 到一定规模。董事长和总经理的角色必须要分开。董事长不能牵扯到具体的经营行为里去，否则很容易判断失误。

⑤ 要有后手，要把客观条件可能的变化一条条列出来想，要做好最坏状况下怎么应对的方案，不能自欺欺人想当然的认为自己的前提全部都能实现。