兰德咨询宋延庆：从资金链看房企发力点的变化

比如，恒大、融创、碧桂园等企业，产品竞争力是比一般企业强的。归根到底，房地产企业是提供产品和服务的，产品永远是企业生存发展的根本。

如何提高企业产品力？我有五个方面建议。一是做好产品战略和产品线规划。二是做好各个产品系列的定位和策划。我们经常谈论泰和的院子系、万科的翡翠系，实际上他们有一系列战略逻辑、产品逻辑。三是产品标准化。恒大、万科等企业几乎都在悄悄大力推行标准化。给大家透露一个内部数据，万科新开工面积的装配化比例超过80%。这也意味着万科主流住宅的标准化率超过了80%。恒大、碧桂园的标准化率也很高。四是关于企业内部产品研发设计系统的组织管理、流程，以及产品管理平台。五是产品全生命周期跟踪。项目产品交付后，我们对产品的全生命周期进行跟踪，给开发企业最终提出建议，早期设计的哪些功能实用，哪些需要摒弃。

给大家举几个案例。旭辉和阳光城，这两家闽商房企过去一直如影相随，今年也不约而同地提出战略目标，到2020年的销售额要达到3000亿元。这两家企业还有一个共同特点，都比较注重产品研发和创新，以及产品标准化。5年前，我们给旭辉做产品战略，定位是刚需，从去年开始调整为改善。业绩复合增长率，5年超过了50%。阳光城的总体战略中，至少有8个字给令人印象很深：投资精准，产品适销。在产品上，下的工夫很大。

对未来我们要有信心，即使未来市场再弱，也还有12万亿元的巨大空间，市场已经足够大。但是，接下来肯定是一个企业发展能力要大于行情的市场。今后，市场机会也足够多，小镇、长租公寓、特色度假村、民宿等等。新的产品层出不穷，进入我们视野细分产品有二三十个，小镇是其中之一。

归根到底，我们不必太纠结于未来市场走势，而是要回答一个问题，你的企业面对10万亿元的市场蛋糕能吃进多少？如果能吃1%，就是1000亿元。如果吃0.5%，还有500亿元。

今后的存量市场，长租公寓有超过1万亿元市场，小镇有2万亿－3万亿元规模，存量市场、增量市场，再加上二手房市场，中国房地产总量依然是20万亿元，其间的变化无非就是此消彼涨。

我的建议是要抓住市场竞争发力点的变化。原来大家是拼土地，这几年是拼资本。未来几年，要拼的是哪家企业的产品好。只要是好产品就不愁卖，想多快就能有多快。