左晖：租房子还远不是一件有品质、有尊严的事

中国现在有7亿城市人口，未来大约 10 亿，他们将怎样分布？这是第一个变量。是分散更好，还是集中更好？学术界普遍认为集中分布会让效率更高。目前，大概有 20 个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计，未来可能每一个城市圈会拥有 2000-3000 万人口，等于占总城市人口的一半。

租房其实是大城市的问题，三线及以下城市的租赁市场都很稳定，因为租金稳定，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从 1994 年正式房改到现在 23 年的时间，我个人认为中国房地产业还是了不起的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。

中国房地产市场是增量思维。2016 年，全国房屋交易 1500 万套，其中  950 万套是新房，550 万套是二手房。对比美国，大概卖了600万套房，其中 550 万套是二手房，50 万套是新房。当然，我们也看到像北京、上海等城市，二手房交易量占到 70%-80%。

所以，未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么？最近我们在谈一个概念——中性的价值观，就是面对当下的房地产市场和调控，我们的价值观到底是什么？

我们一直在关注一个指标——「千人的流通率」，是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在 20—25‰ 之间。按今年 3 月份的数据看，北京大概 40‰，但是这几个月来看，年化可能只有 6‰-7‰。

这个指标过低的话，房价就会面临很大的压力。

过去10 年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许超过 10 倍，但真正的房价上涨就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率不够的话，一定会有一波积压在明年，导致流通率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，保持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。

与之相关的是两个问题，第一，中国需要多少套房子；第二，到底交易多少套是合理的。

北京、上海的平均首次购房年龄每年在往后推一岁，现在北京的是 34 岁。

一个城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题，多少人要靠租房子解决？相比于美、英、法等国，中国的租房占比小。

租房比例到底多少才合理？我们判断，未来中国的租赁人口占比大概是  1/3 ，城市越大，比例越高，北京未来会超过 50%。

所以我们拿前面三个数据算一算，基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、买卖交易及租赁交易，才能满足人们的基本需求。

租赁住宅的供应主体到底是C端、B端，还是G端？所有城市都会经历这样一段时间：当城市发展出现贫富分化，政府就要进行救济，会产生各种各样形式的公租住宅。

其实，各个城市的租赁问题都会导致一些不太好的结果，大概有四种。