第一太平戴维斯：华北区三季度房地产市场回顾及展望

10月13日，第一太平戴维斯发布三季度华北区房地产市场报告。报告指出，北京住宅市场一枝独秀，二线城市供求失衡。全文报告如下：

北京甲级写字楼市场

2015年三季度，北京市甲级写字楼市场仅有中关村地区中航广场一期一个新项目入市，带来5.2万平方米新增供给。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到999万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

得益于新项目的良好预租率，全市净吸纳量环比上涨40.4%，至9.6万平方米。至此，前三季度全市净吸纳量共计30.6万平方米，约为去年全年的80%。

金融业和IT及高科技企业依旧是甲级写字楼市场最主要的需求来源，合计占第三季度成交量的65%。尽管如此，优质项目业主已开始对吸纳投资公司类金融企业持谨慎态度。内资企业继续占据主导地位，约占本季度成交量的70%。

由于IT及高科技企业为中关村地区带来旺盛需求，新项目预租率良好，因此，全市空置率环比下降0.4个百分点至3.7%。

受宏观经济形势影响，写字楼市场总体需求放缓，全市甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币319.3元，环比小幅上涨0.2%，同比上涨0.9%。东西部市场租金表现继续呈现分化形势，东部市场租金增长乏力，西部市场租金增长稳定。

市场预测

2015年第四季度，甲级写字楼市场还将迎来六个新项目入市，合计带来33.8万平方米可租赁面积，其中60%来自望京、亚奥等新兴区域。非核心区域的大量新增供给，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

新项目入市可能加剧短期内竞争，给租金和出租率带来双下行压力。预计2015年底，全市空置率将升至6-7%，同时，租金降至每平方米每月人民币310-320元。

北京零售市场

截至2015年前八个月，北京市社会消费品零售总额累计达到人民币6,504亿元，同比增长6%，而同期网上零售额仍强劲增长33.8%。

第三季度，北京市零售市场迎来大规模新增供给，分别是位于丰台区的宝苑国际购物中心、永旺梦乐城和位于朝阳区东坝区域的金隅嘉品Mall，三个项目合计带来35.7万平方米商业面积。

在此期间，由于一直经营不佳的中关村广场购物中心改造为写字楼，20万平方米面积退出商业市场。在新项目入市与现有项目退出市场的综合作用下，北京中高端商业存量微涨至1,034万平方米。

尽管一大体量新项目出租状况不佳，但由于业绩不佳的中关村广场购物中心的商改办举措，全市购物中心出租率依旧环比小幅上涨0.9个百分点至95.3%。

由于整体零售市场的低迷，北京购物中心首层租金增长受限，三季度仅环比微涨0.2%至每平方米每月人民币910.6元，同比微涨0.2%，为过去五年最低增长率。核心商圈首层租金环比增长0.7%，至每平方米每月人民币1,195元，而非核心商圈首层租金小幅下调0.3%,至每平方米每月人民币637元。