第一太平戴维斯：华北区三季度房地产市场回顾及展望

从商家需求来看，承租能力偏低的餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛；但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌持谨慎扩张态度。

市场预测

2015年四季度，预计将有五家购物中心陆续入市，合计带来53万平方米新增供给，其中，约72%位于大兴区、平谷区等远郊区。区位劣势增加了新项目去化难度，全市出租率水平可能出现下滑。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

2015年第三季度，公积金贷款政策宽松和年内四次降息等一系列房地产刺激政策提振了购房者的信心，北京市一手住宅整体市场持续升温，并有望持续至下季度。

本季度，一手住宅整体市场呈现出供需两旺的态势。供给环比上涨28.6%至270万平方米，同期交易量环比上涨38%至280万平方米。至此，全市成交量已超630万平方米。得益于旺盛的市场需求，截至8月底，一手住宅价格指数环比上涨2.2%。

一手住宅高端市场

三季度，住宅高端市场亦迎来大规模新增供给，共4个高端公寓项目（含现有项目新一期）共705套和7个高端别墅项目（含现有项目新一期）共635套入市。

高端公寓成交量与上季度基本持平，同比上涨13.9%至450套。同时，随着高品质项目的入市，高端公寓的平均成交价被大幅拉高至每平方米人民币75,200元，环比上涨9.8%，同比上涨15.6%。

由于季内新增供给充沛，高端别墅成交量环比增长50%至303套，同时，均价同比上涨4.1%至每平方米人民币53,700元。

市场预测

鉴于股市持续震荡，二线城市房价走低，一线城市住宅成为低风险偏好投资者的首选，预计到2015年底，北京市一手住宅仍将保持量价齐升的趋势。

未来15个月，北京还将迎来7个高端公寓项目和3个高端别墅项目陆续入市，其中绝大部分项目报价将突破每平方米十万元大关。尽管单个项目的去化速度会由于竞争加剧有所下降，但整体成交量会随着高净值人群需求的增长而提升。同时，鉴于优质新项目的高预售价，整体市场均价预期将稳步提升。

北京销售与投资市场

尽管租金在高位震荡，但极为有限的优质可售资产以及内外资投资者的稳定需求仍继续支撑甲级写字楼资本值保持稳定。第三季度，北京甲级写字楼资本值环比增长0.3%，同比增长7.8%至每平方米人民币69,700元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收缩0.02个百分点至5.5%。

整售投资市场之平静态势于第三季度被打破，两宗交易成交额合计达到118亿元。其中，国盛中心以105亿元成交额成为近十年成交额最高案例。至此，北京市前三季度共达成七宗整售交易，合计交易额195亿元人民币，已超去年全年总成交额。