第一太平戴维斯：华北区三季度房地产市场回顾及展望

得益于住宅市场过去六个月的出色表现，北京依旧是最受开发商青睐的战略市场之一。2015年第三季度，土地成交额环比上涨78.9%至359亿元，同时高价地频现。瞩目交易包括：朝阳东坝的一宗居住用地成交单价6万元，溢价率39%；朝阳孙河的一宗居住用地成交单价5.6万元，溢价率50%；丰台石榴庄的一宗居住用地成交单价3.4万元，溢价率50%。

市场预测

尽管未来租金面临下行压力，但有限的投资项目和稳定的内外资投资需求将支撑甲级写字楼资本值维持稳定。因此，预计2015年第四季度北京甲级写字楼市场毛收益率将持续走低。

鉴于有限的可售资产存量以及业主的高预期，预计四季度整售市场依旧平静。

二线城市甲级写字楼市场

2015年第三季度，天津、沈阳、大连和青岛四个华北区主要二线城市均无新项目入市，由此，市场存量分别稳定在约60万、140万、110万及150万平方米。

鉴于无新增供给入市，加之多数业主通过下调租金换取出租率改善，四城市平均空置率跌至22.7%。天津、大连及青岛空置率均实现小幅下跌，分别跌至21.3%、8.2%及18.2%。由于第二季度大量新增供给入市，沈阳空置率仍系各城市中最高，达到42.9%。

由于需求放缓，加之多数业主提供租金折扣以挽留及吸引租户，第三季度四个华北区二线城市中除青岛外租金均下滑。因此，四城市甲级写字楼平均租金环比下跌0.4%，至每平方米每月人民币126.3元。

鉴于近期入市的优质项目表现良好，青岛系四城市中唯一录得租金上涨的城市。本季度租金环比增长1.0%，至每平方米每月人民币103.7元。相比之下，天津、沈阳、大连租金则分别跌至每平方米每月人民币141.5、135.8及124.1元。

市场预测

未来三年(2015年-2017年)，四个二线城市写字楼市场供给过剩的状况将进一步恶化，预计期间每个城市年均供给量将达到45万平方米，致使截至2017年底，四城市市场存量普遍将增长一倍以上。特别是沈阳及天津将面临更为严峻的考验，届时市场存量将接近2014年底存量的三倍。

如此庞大的供给短期内将难以被市场充分消化，因此预计未来3-5年间，华北区二线城市甲级写字楼租金和出租率将出现持续下滑。但另一方面，优质项目密集入市将令市场品质显著升级，为中长期发展提供动力。同时，运用有效资产管理及定位国际化的项目亦有望在激烈的市场竞争中脱颖而出。

二线城市零售市场

与同期甲级写字楼出现供给真空不同，为抢占十一黄金周市场份额，第三季度天津、沈阳、大连及青岛四个华北区主要二线市场共迎来五个中高端商业项目开业，合计带来69万平方米新增供给，其中所有项目均为购物中心。

其中大连新增供给占比最大，迎来凯丹广场及开发区万达广场两个项目入市，带来33.1万平方米新增供给，并由此将大连中高端商业存量推升至270万平方米。与此同时沈阳迎来一方广场和华润万象汇两个项目正式开业，合计带来29万平方米商业面积，令全市存量增至约600万平方米，成为二线城市中存量最大的零售市场。此外，体量为7.3万平方米的悦荟广场的开业令青岛中高端商业存量增加至310万平方米；而天津则无新项目入市，存量稳定在330万平方米。