易居：楼市库存去化速度继续加快 次佳购房时机来临

  （二）一二三线城市分析

  1、一线和三线城市去化速度有所加快

  3月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月。相比2015年2月份11.9、15.7和20.7个月的数值而言，一线和三线城市的库存去化速度均在加快，二线城市保持平衡。

  一线城市的存销比下跌幅度最大，这和一线城市3月份较好的成交行情有关。相比三线城市，二线城市的存销比基本保持平衡，但预计部分省会城市在4月份开始去化速度有望加快。

  图7  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

  从具体城市看，3月份，存销比环比上升的城市有13个，即太原、烟台、荆门、济宁和兰州等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有22个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以茂名、温州和深圳的存销比环比跌幅最大，相比2015年2月份水平分别减少了3.7个月、2.5个月和1.4个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力快速释放中。

  图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

  三、多项政策频吹暖风，去库存速度仍会加快

  3月份35城整体库存量与2月份相比有小幅下降，同时，存销比也略有下滑，说明去库存速度在加快，市场趋于好转。3月份去化压力得到释放的原因在于，2015年初开始多项政策频吹暖风，对去库存速度的加快产生利好作用。比如说2月5日降准和2月28日降息，以及李总理政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都释放了积极效应。3月份随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度在加快，去库存压力得到释放。

  同时，对比国家统计局最新公布的商品住宅待售面积数据，可以看出，全国商品住宅待售面积依然处于环比上涨态势，而本报告中的35个城市的库存规模则出现环比下滑。这一现象出现的原因是，全国商品住宅待售面积仅包括现房，而35城库存面积是将现房和期房都统计在内。同时也说明，以一二线城市为主的经济实力相对较好的35个城市，有望扮演领头羊的角色，在去库存的效果方面将领跑全国大市。    

  在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息、公积金贷款额度提高等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。3月份以来出台的一系列政策，包括针对全国的3月30号出台的二套房首付比例降低和个人住房转让营业税免征年限由5年缩短至2年，以及针对地方政府，例如上海4月9号出台4月15号开始执行的首套及二套普通住宅个人及家庭公积金贷款额度上调的政策，都给购房者释放了积极的信号。

  我们预计，随着3月下旬六部委新政的出台，4月住宅成交量将增长，同时存销比也将继续下滑，即意味着各大城市去库存速度将继续加快。部分去库存压力较好释放的城市，也将出现房价上涨的迹象，最佳购房时机或已逝去，但次佳购房时机开始来临。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。