易居：楼市库存去化速度继续加快 次佳购房时机来临

报告内容

  一、库存继续下降

  （一）35个城市分析

  1、3月库存继续下降

  截至2015年3月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26564万平方米，环比下降2.2%，同比增长14.9%。3月份受春节影响房企的推盘节奏有所放缓，而市场成交较供应相对活跃，这使得库存出现下滑。这和我们的预计也基本一致。

  2014年第四季度库存开始构筑高位盘整态势，观察之后几个月的数据，总体看，35个城市库存持续攀升的动力开始削弱。此前2月份库存出现微增，但3月份库存出现环比下跌，这将利好后续去库存目标的实现。

  图1  35个城市新建商品住宅库存量

  2、30个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、南昌和长沙3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到54.1%、40.1%和39.7%，但与2月份相比增幅略有收窄。同时，35个城市中，有5个城市的库存出现了同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为32.3%。

  图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

  3、新增成交量远大于新增供应量

  3月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为904万平方米，环比增加0.6%，同比减少51.2%。3月房企推盘节奏比2月略有加快，这是由于春节长假过后，房企入市节奏确实有加快的表现。不过，部分资金压力不大的房企，其经营重心在于去尾盘，而不会盲目地增加新楼盘的供应。

  3月份，35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中3月份新增成交量为1489万平方米，环比增加71%，同比增加7%）。新增成交远大于新增供应，所以促使3月份的库存出现小幅环比下降。

  图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

  （二）一二三线城市分析

  1、三类城市库存全部环比下跌

  截至2015年3月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3600、18714和4250万平方米，环比下跌分别为3.1%、2.0和1.9%，同比增幅分别为24.1%、14.0%和12.1%。

  一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，2014年10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增。2015年1-3月份库存均出现下行态势，反映了一线城市供求关系在发生微妙变化。

  二线城市3月份新增供应量为663万平方米，略高于2015年2月份650万平方米的水平，新增供应量虽略有提升，但成交量大幅提高，导致库存在2015年3月继1-2月出现微幅环比上升后再次下跌。

  三线城市3月份新增供应量为106万平方米，而新增成交量为191万平方米，这导致库存继1月份首次出现下降态势后再次出现环比下跌。

  图4  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

  二、存销比略有下降

  （一）35个城市分析

  1、存销比略有下降

  3月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.5，这也意味着市场需要用15.5个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年2月份，该存销比数值为15.6个月。这说明3月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比2月春节月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善型购房需求将积极释放，这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。

  图5  35个城市新建商品住宅存销比走势

  2、天津存销比总体偏高，位居第二

  从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年2月份的29.3个月下降到28.6个月，去库存压力仍然较大。

  烟台、天津、西安、北海和茂名五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、南昌、合肥、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为6.8个月，预计后期深圳房价会有相对较大的涨幅。

  图6  35个城市新建商品住宅存销比排序

  （二）一二三线城市分析

  1、一线和三线城市去化速度有所加快

  3月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月。相比2015年2月份11.9、15.7和20.7个月的数值而言，一线和三线城市的库存去化速度均在加快，二线城市保持平衡。

  一线城市的存销比下跌幅度最大，这和一线城市3月份较好的成交行情有关。相比三线城市，二线城市的存销比基本保持平衡，但预计部分省会城市在4月份开始去化速度有望加快。

  图7  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

  从具体城市看，3月份，存销比环比上升的城市有13个，即太原、烟台、荆门、济宁和兰州等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。

  在35个城市中，有22个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以茂名、温州和深圳的存销比环比跌幅最大，相比2015年2月份水平分别减少了3.7个月、2.5个月和1.4个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力快速释放中。

  图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

  三、多项政策频吹暖风，去库存速度仍会加快

  3月份35城整体库存量与2月份相比有小幅下降，同时，存销比也略有下滑，说明去库存速度在加快，市场趋于好转。3月份去化压力得到释放的原因在于，2015年初开始多项政策频吹暖风，对去库存速度的加快产生利好作用。比如说2月5日降准和2月28日降息，以及李总理政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都释放了积极效应。3月份随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度在加快，去库存压力得到释放。

  同时，对比国家统计局最新公布的商品住宅待售面积数据，可以看出，全国商品住宅待售面积依然处于环比上涨态势，而本报告中的35个城市的库存规模则出现环比下滑。这一现象出现的原因是，全国商品住宅待售面积仅包括现房，而35城库存面积是将现房和期房都统计在内。同时也说明，以一二线城市为主的经济实力相对较好的35个城市，有望扮演领头羊的角色，在去库存的效果方面将领跑全国大市。    

  在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息、公积金贷款额度提高等背景下，各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。3月份以来出台的一系列政策，包括针对全国的3月30号出台的二套房首付比例降低和个人住房转让营业税免征年限由5年缩短至2年，以及针对地方政府，例如上海4月9号出台4月15号开始执行的首套及二套普通住宅个人及家庭公积金贷款额度上调的政策，都给购房者释放了积极的信号。

  我们预计，随着3月下旬六部委新政的出台，4月住宅成交量将增长，同时存销比也将继续下滑，即意味着各大城市去库存速度将继续加快。部分去库存压力较好释放的城市，也将出现房价上涨的迹象，最佳购房时机或已逝去，但次佳购房时机开始来临。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。