易居：2014年商品住宅成交结构年报 中小户型价格涨幅最大

    上海易居房地产研究院1月29日发布了《2014年商品住宅成交结构年报》。报告指出，2014年30个典型城市商品住宅成交量情况，东中西三类城市在2014年成交量均出现了不同程度的降温。其中中部地区更稳健，2014年成交量仍超 2012年。全年东部地区价格波动明显高于中西部地区。从户型成交结构看，2014年中小户型成交量同比跌幅最大；但成交价同比增幅最高，高于小户型、中大户型及大户型等其他3类户型。

  易居研究员谢金龙指出，2014年第四季度30城成交量和成交均价都较大幅度上升，呈现较强复苏态势。从结构上看，一线城市的领衔反弹，对于市场回暖的带动作用是比较明显的。而东部城市整体向好，也将给2015年的市场走势带来比较振奋的信心。

  在信贷利率进一步下降的预期影响下，房地产政策环境有望继续宽松。个人房贷支持力度加大等利好因素将促进2015年整个楼市行情出现升温。从区域结构上看，预计一线城市、东部城市的行情将率先回暖，从而带动整个市场温和回升。而从产品类型看，改善型购房需求将扩大比例，进而使得中小户型、中大户型购房市场逐渐升温和走强。

  一、30个典型城市分析

  （一）2014年成交量呈现季度攀升态势

  2014年第四季度，30个典型城市商品住宅成交面积为5944万平方米，环比增长29.8%，同比增长2%。受二套房贷新政以及央行降息政策的影响，购房需求积极释放，市场回暖趋势较明显。同时，第四季度企业发力冲刺业绩，也促使楼市强势翘尾之态非常明显。而观察2010-2014年近5年的季度数据，2014年第四季度成交量已创新高。

  从近五年30个典型城市商品住宅成交量走势看，2011年市场降温，成交量比较低迷。但从2012年开始，成交总量逐年走高。2014年市场出现降温，相比2013年成交面积下跌了13.4%，全年成交面积为18478万平方米。我们预计，考虑到2015年整体货币环境将会趋于宽松，30个典型城市商品住宅成交量较2014年上升将是大概率事件。

  （二）成交均价止跌反弹

  2014年第四季度，30个典型城市商品住宅成交均价为11823元/平方米，环比增长10.9%，创近五年的季度最高值；而同比增幅为12.5%，为近七个季度的最高值。

  从年度数据看，近五年总体处于攀升态势。同时，该同比增幅的波动比较明显，呈现锯齿形。2014年全年成交均价为10990万平方米，同比增长4.3%。预计2015年增幅将高于2014年。

  二、一二三线城市分析

  （一）一线城市成交量迅速反弹

  2014年第四季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为1167、3957和821万平方米，环比增幅分别为71.9%、19.3%和40%，同比增幅分别为13%、2.8%和-12.9%。从环比及同比值看，在市场回暖时，一线城市的成交量反弹速度更快。

  从年度数据看，2014年全年一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为3188、12713、2577万平方米，同比增幅分别为-22.5%、-9.7%、-18.3%，其中一线城市的降幅最大。观察2010-2014年的数据，三类城市的成交波动走势基本一致。