易居：2014年商品住宅成交结构年报 中小户型价格涨幅最大

    上海易居房地产研究院1月29日发布了《2014年商品住宅成交结构年报》。报告指出，2014年30个典型城市商品住宅成交量情况，东中西三类城市在2014年成交量均出现了不同程度的降温。其中中部地区更稳健，2014年成交量仍超 2012年。全年东部地区价格波动明显高于中西部地区。从户型成交结构看，2014年中小户型成交量同比跌幅最大；但成交价同比增幅最高，高于小户型、中大户型及大户型等其他3类户型。

  易居研究员谢金龙指出，2014年第四季度30城成交量和成交均价都较大幅度上升，呈现较强复苏态势。从结构上看，一线城市的领衔反弹，对于市场回暖的带动作用是比较明显的。而东部城市整体向好，也将给2015年的市场走势带来比较振奋的信心。

  在信贷利率进一步下降的预期影响下，房地产政策环境有望继续宽松。个人房贷支持力度加大等利好因素将促进2015年整个楼市行情出现升温。从区域结构上看，预计一线城市、东部城市的行情将率先回暖，从而带动整个市场温和回升。而从产品类型看，改善型购房需求将扩大比例，进而使得中小户型、中大户型购房市场逐渐升温和走强。

  一、30个典型城市分析

  （一）2014年成交量呈现季度攀升态势

  2014年第四季度，30个典型城市商品住宅成交面积为5944万平方米，环比增长29.8%，同比增长2%。受二套房贷新政以及央行降息政策的影响，购房需求积极释放，市场回暖趋势较明显。同时，第四季度企业发力冲刺业绩，也促使楼市强势翘尾之态非常明显。而观察2010-2014年近5年的季度数据，2014年第四季度成交量已创新高。

  从近五年30个典型城市商品住宅成交量走势看，2011年市场降温，成交量比较低迷。但从2012年开始，成交总量逐年走高。2014年市场出现降温，相比2013年成交面积下跌了13.4%，全年成交面积为18478万平方米。我们预计，考虑到2015年整体货币环境将会趋于宽松，30个典型城市商品住宅成交量较2014年上升将是大概率事件。

  （二）成交均价止跌反弹

  2014年第四季度，30个典型城市商品住宅成交均价为11823元/平方米，环比增长10.9%，创近五年的季度最高值；而同比增幅为12.5%，为近七个季度的最高值。

  从年度数据看，近五年总体处于攀升态势。同时，该同比增幅的波动比较明显，呈现锯齿形。2014年全年成交均价为10990万平方米，同比增长4.3%。预计2015年增幅将高于2014年。

  二、一二三线城市分析

  （一）一线城市成交量迅速反弹

  2014年第四季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为1167、3957和821万平方米，环比增幅分别为71.9%、19.3%和40%，同比增幅分别为13%、2.8%和-12.9%。从环比及同比值看，在市场回暖时，一线城市的成交量反弹速度更快。

  从年度数据看，2014年全年一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为3188、12713、2577万平方米，同比增幅分别为-22.5%、-9.7%、-18.3%，其中一线城市的降幅最大。观察2010-2014年的数据，三类城市的成交波动走势基本一致。

  （二）2014年一线城市房价同比增幅最高

  2014年第四季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交均价分别为23397、9240和7824元/平方米，环比增幅分别为3.7%、5.8%和0.8%，同比增幅分别为7.7%、11.7%和6.5%。横向对比看，二线城市的增幅较大，无论是环比增幅还是同比增幅都要高于一三线城市。

  从年度数据看，2014年全年一二三线30个典型城市商品住宅成交均价分别为22894、8698、7745元/平方米，同比增幅分别为9.2%、6.6%、2.2%，其中一线城市的增幅最大。而观察2010-2014年三类城市的房价走势，可以看出一线城市的波动幅度最大。

  三、东中西部城市分析

  （一）东部成交量反弹态势最明显

  2014年第四季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3245、1587和1112万平方米，环比增幅分别为53%、6.7%和14.5%，同比增幅分别为8.4%、-2.3%和-7.8%。从环比增幅和同比增幅能看出，东部地区市场形势改善比较明显，增幅显著高于中西部城市。但中部地区最为稳健，近几年呈稳中有增态势。

  从年度数据看，2014年全年东中西部30个典型城市商品住宅成交量分别为9143、5338、3998万平方米，同比增幅分别为-17.7%、-3.1%、-15.4%，中部城市成交量萎缩幅度较小。观察2010-2014年间的数据，大体上三类城市越过2013年的高点后，在2014年均出现了不同程度的降温。其中中部地区更稳健，2014年成交量仍超2012年。

  （二）东部城市房价上涨预期最明显

  2014年第四季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交均价分别为15418、7822和7046元/平方米，环比增幅分别为8.3%、1.6%和-4.6%，同比增幅分别为11%、12.7%和1.6%。

  从环比值来看，东部城市行情快速回暖，大幅领涨中部城市，西部城市全年继一季度出现负增长后，四季度再次出现负增长。相比来看，中部城市的房价相对坚挺，无论是环比增幅还是同比增幅，全年维持正增长。

  2014年全年东中西部30个典型城市商品住宅成交均价分别为14767、7564、7046元/平方米，同比增幅分别为6.3%、8.6%、3.1%，西部城市房价增幅动力相对有限。观察2010-2014年间的数据，中西部城市的房价波动幅度相对小，而东部城市则要大一点。

  四、户型分析

  本报告综合考虑各城市户型划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平方米以下为小户型、90-140平方米为中小户型、140-200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。由于各地统计标准不一样，因此有个别城市的划分标准进行了适当调整。

  （一）中小户型成交量同比跌幅最大

  2014年第四季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为1823、2800、742和579万平方米，环比增幅分别为44.5%、19.8%、21%和57.1%，同比增幅分别为3.4%、-5.2%、12.6%和28.6%。从环比增幅看，四类户型都出现了环比正增长。从同比增幅看，四类户型成交中，除了中小户型以外，其余三类都出现了同比正增长。其中，大户型反弹最为显著，主要与限购限贷放松有关，被积压的需求集中释放出来。

  从年度数据看，2014年30个典型城市小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为5543、8923、2473和1539万平方米，同比增幅分别为-12.6%、-18%、-0.3%和-6%，全部为负增长。中大户型因供需弹性较小，所以增幅变化不大，小户型和中小户型依然是成交主力户型，两者占比达78%。

  从年度户型成交占比构成数据看，中小户型波动幅度最大，年均超过1%，其他户型占比年均变化都不大。其中，大户型从2010年占比10%跌至2012年8%，之后两年基本维持在8%比例。

  （二）中小户型房价增幅总体较高

  2014年第四季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型等四类商品住宅成交均价分别为10530、10062、14192和21383元/平方米，环比增幅分别为3.5%、12%、15.9%和5.3%，同比增幅分别为10.1%、13.2%、9.5%和0.6%。四类户型中，中小户型的价格上涨最明显，说明其依然是市场比较紧俏的产品。同时，中小户型的房价增幅总体较高,而大户型的价格增幅最小。

  从年度数据看，2014年30个典型城市小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交均价分别为9937、9389、12852和21441元/平方米，同比增幅分别为2.8%、5.3%、-0.8%和1.9%。从同比增幅看，四类户型成交中，除了中大户型以外，其余三类都延续2013年正增长态势。

  2010年全国楼市开始执行限购限贷政策，但房价上涨态势依然没有得到有效遏制。比如，对比2010年的房价数据，2014年30个典型城市小户型、中小户型、中大户型和大户型四类户型价格增幅分别为15%、25%、22%和17%。

  五、2015年市场将继续温和回升

  2014年第四季度30城成交量和成交均价都较大幅度上升，呈现较强复苏态势。从结构上看，一线城市的领衔反弹，对于市场回暖的带动作用是比较明显的。而东部城市整体向好，也将给2015年的市场走势带来比较振奋的信心。

  在信贷利率进一步下降的预期影响下，房地产政策环境有望继续宽松。个人房贷支持力度加大等利好因素将促进2015年整个楼市行情出现升温。从区域结构上看，预计一线城市、东部城市的行情将率先回暖，从而带动整个市场温和回升。而从产品类型看，改善型购房需求将扩大比例，进而使得中小户型、中大户型购房市场逐渐升温和走强。