北京云房数据：从房地产投资回报率数据看2014年楼市变化

从房地产市场变化来看，2014上半年，历史5年租赁后转售回报率总体上升，2014下半年呈下降趋势。主要是由于，经过2013年价格的快速上涨，2014年初，价格处于高位，转售物业，回报率较高。到下半年，价格有所下降，转售回报率回落。

四、未来5年租赁后转售回报率预测：

5年租赁后转售回报率受价格涨幅影响较大。在对价格的预测上，可以考虑长期趋势法与直接资本化法两种，也就是直接进行价格涨幅预测与通过租金涨幅间接预测价格。由于与买卖市场相比，租赁市场受经济和政策影响相对较小，而且租赁更能反映市场的基本面，体现房地产市场的真实需求。因此，利用直接资本化法，通过能够反映市场真实需求的租金，对价格进行间接预测，更加科学合理。

从5年租赁后转售预测值来看，住宅市场回报率约6%，明显低于历史转售回报率水平，接近长期租赁回报率水平。随着房地产市场的调整，市场租金、价格涨幅较前几年有所收窄，回报率逐步回归到合理水平。

从三期的预测值来看，2014-2019年普通住宅转售回报率预测值整体下降，而高档住宅市场回报率预测值大部分上升。普通住宅受上半年市场调整的影响，市场预期逆转，价格、租金涨幅收窄，因此，预测值下降。而高档住宅，租金涨幅变化相对稳定，预测值涨幅稳定，大部分城市回报率有小幅回升。