北京云房数据：从房地产投资回报率数据看2014年楼市变化

房地产投资回报率作为房地产市场的风向标，能够客观而全面的反映市场变化。北京仁达评估《2014下半年中国房地产投资回报率调查报告》数据显示，2014年各类房地产投资回报率数据呈如下特征：静态租赁回报率先降后升，长期租赁回报率普通住宅总体回落而高档住宅小幅上升，历史5年租赁后转售回报率先升后降，预测未来租赁后转售回报率回落至长期租赁回报率水平。本文结合最新的市场回报率数据，对近三期房地产投资回报率进行动态监测与深入分析，以求从回报率数据的角度来解读楼市现状及未来趋势。

一、静态租赁回报率：

从近三期回报率数据来看，全国住宅市场静态回报率在2%左右。住宅市场静态回报率总体偏低，反映了住宅市场存在一定的泡沫现象。

从房地产市场变化来看，2014上半年静态租赁回报率下降，下半年有所回升。究其原因，主要是由于进入2014年以来，整体上来看，城市房价经历了年初上涨年中又回落的过程，与之相比，租金的变化幅度则相对平稳。大部分城市2013年房地产市场持续回暖升温，房价快速上涨，到2014年初，价格处于历史高位，静态租赁回报下降。进入2014年，房地产市场整体下行，难现2013年的火热态势，购房者观望情绪浓重，各城市房价出现不同程度的回落，静态租赁回报率与上半年相比有所回升。

二、长期租赁回报率：

从长期租赁回报率水平来看，普通住宅约6%，高档住宅约4%。由于近年来普通住宅租金涨幅明显大于高档住宅，因此，与静态回报率整体2%的水平相比，普通住宅长期租赁回报率提升更加明显。

从房地产市场变化来看，2014下半年普通住宅长期租赁回报率总体回落，而高端住宅保持小幅上升。长期租赁回报率主要受租金长期变化趋势影响。进入2014年，各城市租金涨幅明显收窄，受其影响，长期租赁回报率开始回落。高档住宅通常具备地段、景观、建筑品质等稀缺资源要素，租金变化更为稳定。2014下半年，高档住宅长期租赁回报率小幅回升。

    三、历史5年租赁后转售回报率：

    从历史5年租赁后转售回报率水平来看，住宅市场投资回报率集中在10%-15%之间。主要是受到近年来房产增值带动，住宅市场转售回报率均处于较高水平。

从房地产市场变化来看，2014上半年，历史5年租赁后转售回报率总体上升，2014下半年呈下降趋势。主要是由于，经过2013年价格的快速上涨，2014年初，价格处于高位，转售物业，回报率较高。到下半年，价格有所下降，转售回报率回落。

四、未来5年租赁后转售回报率预测：

5年租赁后转售回报率受价格涨幅影响较大。在对价格的预测上，可以考虑长期趋势法与直接资本化法两种，也就是直接进行价格涨幅预测与通过租金涨幅间接预测价格。由于与买卖市场相比，租赁市场受经济和政策影响相对较小，而且租赁更能反映市场的基本面，体现房地产市场的真实需求。因此，利用直接资本化法，通过能够反映市场真实需求的租金，对价格进行间接预测，更加科学合理。

从5年租赁后转售预测值来看，住宅市场回报率约6%，明显低于历史转售回报率水平，接近长期租赁回报率水平。随着房地产市场的调整，市场租金、价格涨幅较前几年有所收窄，回报率逐步回归到合理水平。

从三期的预测值来看，2014-2019年普通住宅转售回报率预测值整体下降，而高档住宅市场回报率预测值大部分上升。普通住宅受上半年市场调整的影响，市场预期逆转，价格、租金涨幅收窄，因此，预测值下降。而高档住宅，租金涨幅变化相对稳定，预测值涨幅稳定，大部分城市回报率有小幅回升。

从回报率数据看2014年楼市变化得到如下结论：

其一，静态租赁回报率先降后升，源于年初价格上行及年中价格回落；

其二，普通住宅长期租赁回报率总体回落，主要原因是从长期来看，租金涨幅较前几年有所收窄，长期租赁回报下降，而高档住宅租金水平较稳定，因此所受影响不大；

其三，历史5年租赁后转售回报率先升后降，源自于 2014年初价格处于高位，以及下半年价格水平相对较低；

其四，随着市场的调整，2014下半年租赁后转售回报率已经有所下降，未来随着房地产市场的理性回报，预计转售回报率将逐步回落至长期租赁回报的水平。

总之，随着房地产市场的调整，短期内住宅市场震荡下行，长期内市场将逐步理性回归。上述的回报率数据结果反映了2014年全国房地产形势的重大变化，市场整体进入下行阶段，与过去几年房价的快速上涨相比，房地产价格开始理性回归。