房地产泡沫面临挤破风险 房价将在六个月内加速下跌

从全国范围看，4月份已成更多城市的新房价格拐点月。根据中国房地产指数系统调查：全国100个城市（新建）住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨仅0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，下跌城市增加了8个。

而对房地产市场更具冲击力的是，“五一”节假日3天，一线城市房产成交量大幅下降。北京 二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年最低值。上海 、广州 两地虽与去年基本持平，但促销跑量楼盘在这两地大幅增加。

从房价下跌城市来看，宁波出现了7折新楼盘，而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现有价无市。

造成房价下跌最直接的原因，是供需关系发生了变化。全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年全国土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。

在供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已达极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2~3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。

现在的挑战是，随着货币的供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售中，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币升值吸引热钱投机而从海外借来的，随着美联储开始退出QE，中国越来越缺乏赚钱的项目，热钱的外流正成为大势所趋，房地产泡沫正面临持续挤压甚至被挤破的风险。

虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房的房贷，但这是杯水车薪。而且商业银行会比较谨慎，今年一季度中国银行(601988,股吧)业不良贷款新增540亿元，创2008年9月以来的最高水平（去年全年才993亿元），其中矿产和房地产是重灾区。最近，央行、银监会和保监会都在警告房地产风险。

与此同时，央行和金融监管的部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理。近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》，逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售（卖出回购）等同业投融资业务。这将增加商业银行的融资成本，大大约束商业银行腾挪的空间。

此外，据媒体披露，监管层将对“影子银行”挥出最重一击——10万亿元银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内限制类行业，其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度。

综合以上因素，笔者认为中国楼市的泡沫已从“价格最后上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约有6个月时间。