房贷基准利率下调，后续还有多大空间

“对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。”　　

　　最新LPR报价迎来全面下调！

　　11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率（LPR）数据：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均较10月下降5个基点。

　　实际上，经过本月央行几次出手调降政策利率的铺垫，对市场来说，央行释放的加大逆周期调节力度的信号已非常明确，此次LPR报价下调基本毫无悬念。

　　其中，1年期LPR自实施新机制以来已下调过数次。而作为新发放房贷参考依据的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。那么，这对于房贷利率、房贷成本以及楼市会有何影响？

　　LPR下调明确价格传导机制

　　11月以来，央行动作不断。

　　先是11月5日降准落地同时调降MLF（中期借贷便利）利率5个基点，11月15日超预期新作2000亿元MLF，11月18日央行逾4年来首次下调7天期逆回购利率5个基点。11月19日，央行又出手，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，中标利率降至3.18%，比上一次中标利率降低2个基点。

　　记者注意到，央行11月16日发布的今年第三季度货币政策执行报告中也已将上一期报告“适时适度进行逆周期调节”的表述调整为“加强逆周期调节”。

　　11月19日，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会再次强调要充分发挥LPR的引导作用，促进实际利率下行，因此此次LPR下调在市场的预期之内。

　　广发证券宏观分析师郭磊、周君芝点评称，LPR报价下行5bp符合预期，从MLF到OMO到LPR，本质上是同一次“降息”过程的三个步骤。

　　中国民生银行首席研究员温彬认为，此次1年期LPR、5年期以上LPR均较上期下调5个bp，符合市场预期，下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个bp一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

　　“当前，央行加大逆周期调控力度，11月5日和11月18日先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。”温彬称。

　　联讯证券固定收益部分析师钟林楠则指出，1年期的报价只下调了5bp，和MLF调降幅度一致，银行仍然没有压缩两者的利差，可能和临近年末银行的同业市场利率（存单发行利率、3MShibor）季节性走高使负债成本依然偏高有关。

　　百万房贷月供减少31元

　　略微超出市场预期的是，本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%，是LPR改革后的首次下调。

　　那么，作为参照基准的LPR已下降，房贷利率会随之下降吗？对房地产市场有何影响？

　　据记者了解，央行对于房贷利率下限有专门的设置，明确要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。

　　也就是说，全国房贷利率下限随之调整为：首套房贷利率不得低于4.8%，二套房贷利率不得低于5.4%。

　　温彬表示，5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。

　　钟林楠认为，此次5年期超预期下调是1年期与5年期利差拉大后的修复，有利于房地产市场的稳定，地产调控未来也将继续坚持因城施策，房贷利率会继续分化。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次LPR利率下调，进一步体现了五年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。

　　根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

　　后续仍有下行空间

　　央行在11月密集下调MLF利率、7日逆回购操作利率以及LPR利率，市场分析认为，下一步货币政策，降准、降息都还有空间。

　　值得一提的是，此前常出现的“把好货币供给总闸门”的表述也并未出现在三季度货币政策执行报告中，而是增加了“妥善应对经济短期下行压力”的表述。

　　钟林楠分析称，在银行依然缺乏压缩利差意愿的情况下，未来央行可能会保持偏松的政策基调，引导货币市场利率下行，降低银行的负债成本，或继续采取价格手段，推动LPR利率的下调，降低实体融资成本。

　　“下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。”温彬表示。

　　中信固收则点评称，当前降成本、引导利率下行的调控渠道是MLF降息—OMO降息—LPR降息。实际上根据三季度货币政策执行报告，9月贷款利率小幅下行说明了LPR机制改革的效果，在降成本的目标下，预计后续仍然将通过MPA等推动银行更多运用LPR定价机制、降准降息等方式进一步引导LPR和实际贷款利率下行。预计在资金成本和压降风险溢价压降的过程中，年内LPR仍然有小幅下行的空间。