前10月各城卖地分化:一二线破千亿 三四线成交下滑

2019年初，房地产市场逐渐回温，但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实，市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来，全国土地市场普遍出现量价齐跌态势。

尽管如此，热点城市土地出让金规模仍然不断刷新历史同期纪录。据易居研究院数据，前10月受监测的40城市中，土地出让金达到千亿元的有8个；中原地产研究中心统计则显示，截至11月18日，土地出让金达到千亿元的城市已达12个。

那么，今年土地市场呈现出何种变化？哪些城市的土地交易仍然保持热度？距离年终仅有一个多月，各级城市供地及房企投资还将呈现哪些变化？

前10月土地市场量价齐跌

“初步统计，10月份全国300个城市土地住宅用地供应规模超过1亿平方米，同比下降1.4个百分点，但成交规模同比下降接近20%，10月份的供应节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住宅用地，不管是供应还是成交同比都有所下降，成交楼面价也是基本下跌。但按照惯例，部分企业年底拿地动作较多，导致了土地溢价率开始出现了小幅上涨的走势。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生分析认为。

易居地产研究院月初发布的《10月40城土地市场月报》显示，今年10月，40城土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌。其中，4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%；二线城市成交面积环比下降9.1%，地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市，多宗地块以底价成交，土地市场凉意浓浓。

今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关，考虑到房企融资环境持续收紧，预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“即便个别城市出现突然火爆的情况，但从全国土地市场数据来看，大趋势还是降温的，说明当前企业还是趋向谨慎和保守，土地市场也不会明显反弹。”

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计，10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%，较9月下降2.4%，已经连续4个月下降。

同策集团首席分析师张宏伟分析认为，“从企业投资的角度来讲，近期拿地前评估的净利润要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有着10%~12%的利润要求，今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%，甚至不赚钱都会拿地。但近期由于融资环境收紧、企业资金链紧张，而且当前行业处于低谷期，所以房企为了控制风险，把利润要求提高了。”

分城市来看，10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%，广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业内人士在接受《每日经济新》记者采访时表示，尽管市场走弱，但对房企而言却是不可多得的拿地“窗口期”。

“我们认为，从现在到明年一二季度这个阶段，对于一二线核心城市的确是比较好的拿地窗口期。表现主要是各个城市出现流拍和大量的底价成交，这代表着现在土地市场进入一个阶段性调整期，这种情况下是个比较好的拿地窗口期。”张宏伟说。

各城土地市场冷热不均

今年1~10月，40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元，同比增加15.7%，增速回落1.5个百分点。由于各城市实施“一城一策”差异化调控，各城市在供地节奏、土地政策、市场环境上的差异造成了土地市场的分化。

其中，一线城市地价在2019年6月上涨较明显，主要是深圳、北京和上海土拍较热，溢价率一度分别达到48%、17%和23%。而10月份一线城市土地市场成交量下降明显，地价小幅下跌。

较为突出的是二线城市的表现。今年2月份之后，厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹明显。《易居快报之40城土地市场月报》指出，一方面是因为第一季度发债融资量较多，房企资金面较为宽松；另一方面是因为开发商拿地预期的转变——规避三四线城市、向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为主要的拿地对象。但进入下半年，在政策持续快速收紧的趋势下，土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄，9月涨幅转负，10月量价齐跌。

从供应量上看，据中指研究院公布的数据，1~10月，北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供应量超过去年同期，其中天津、武汉、重庆分别以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

与此同时，《中国300城市土地市场交易情报》显示，10月份三四线城市整体供应增加，但成交总量下滑。300城中，三四线城市成交土地面积4561万平方米，环比减少27%，同比减少15%；土地出让金为1243亿元，环比减少21%，同比增加14%；土地平均溢价率为10%，较上月下降0.3个百分点，比去年同期增加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业内共识，土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出，“流拍率来看，10月份单月300个城市中共有52宗流拍，从流拍率达到7.8%，其中42宗出自三四线城市，10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块，其中7宗流拍。由此看来，三四线城市土地市场‘遇冷’的情况更加严峻，企业从安全性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者分析了两个截然不同的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表，近期地价刷新历史记录，但在以往该城市表现并不突出，说明部分开发商包括碧桂园等的进入，使其地价上涨，同时溢价率也相应上涨较快。这也反映了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰恰相反，在2017~2018年市场表现较热，但当前管控比较严，土地市场出现了明显降温。说明调控已经显现出效果，是值得肯定的，这对于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头表现截然不同，市场走势也说明了不同城市的特征。