李嘉诚曝“账本红线” 优质地段项目遭“雪藏”

　　“试一试，不行就卖掉”

　　不过，在业内人士眼中，不少商家都认为西城都荟有发展潜力，“只是需要更多的投入和更长的圈养周期，那就要看谁愿意等下去。”叶永芝告诉记者。

　　“这么好一个地段的物业，按照李氏的出牌章法，是不会在该项目最低值时出售的。”一位接触长江实业和和黄地产近期多宗出售业务的中介机构知情人士丁先生分析，目前，该项目正处于较高值时出售，且出售方的出售意愿较坚决。

　　不过，既然花费六年时间打造，选择在去年年底开始试营业，李氏又为何在短短不足一年后出售项目，而不选择熬过商业项目必经的养商期。

　　一般而言，商业项目开业初期须经历一段比较困难的培育时期，其间，人流量比较少，租金比较低，历时1至3年。

　　“站在出售方的立场，商业项目在养商期早期，其开发前景依然存在，因此，做项目评估也会有优势。”丁先生称。他认为，最让出售方担心的或许是项目收益持续增长的预期，因此，选择在合适的时点出售是合理的商业行为。

　　上述曾接触该项目的商业地产人士告诉记者，去年年底试营业之前，众多商家已经签订合约，即使出售方有意愿出售，也难免有赔偿紧接而来，因此，项目估值肯定大打折扣。

　　为了让这本已失势的项目在估值时获得加分，李氏并未放弃重新包装的机会，将本已雪藏六年的项目推向培育的起步期，也不失为挽救资产的办法。

　　据另一位曾接触该项目运营团队的商业地产人士回忆，在去年试营业期前，运营方的意见是“尽可能积极地把项目做出来，不管结果如何也要试一试”，而运营团队同时感觉到，无论做得好与不好，项目都有可能面临整体出售的结局。

　　记者了解到，该项目从试营业期间并未停止举办系列暖场活动，包括主题展览等。该项目运营期间的积极程度，也让业内有目共睹。

　　市场上对李氏在内地运营方式的判断是，对住宅项目囤地采取慢开发慢销售，而对持有型物业则延长开发时间，等土地与楼面价值飙升至合理高点时，打包出售。

　　华南某房企人士蔡先生告诉记者，业内人士也嗅到了老城区荔湾区的物业价位已到了一定的滞涨期，“长和”只是走出第一步而已。

　　广州西城都荟的卖价折算后为2.9万元/平方米，而这项交易金额达30.3亿港元，将为和黄录得约4.93亿港元的未经审核收益。对于此次西城都荟的成交价格，业内人士黄文杰认为该价位在正常交易价格范畴内，不存在割价让利退场。

　　颠覆“长期持有”概念

　　事实上，市场消息称，除了西城都荟项目，李嘉诚在广州的商业物业可能一并打包进这宗交易，和黄位于广州萝岗区的国际玩具礼品城可能属于交易物业之一。

　　记者从该国际玩具礼品城了解到，这个项目占地30多万平方米，总投资15亿元，李嘉诚在2003年入股该项目，占股60%。不过，该项目的一期商铺在2004年开售当日直接卖完，收金7亿后，二、三期的开发便了无踪影，一期项目也门庭冷落，开业率只有1%，至今项目依然遭到店铺业主的维权。在商业地产领域，该礼品城项目几近瘫痪，不过，该项目的部分土地在经过更改规划后已建成公寓楼盘。