北京二环内住宅供应面临断顿之忧 供需比创新高

农展馆地块问鼎京城最贵地块，再次引发各界对于核心区稀缺地段新房的关注，尤其是在二环内核心区，目前在售的高端住宅项目均进入尾期。随着“金九银十”此类物业迎来最后一批集中放量，核心区一手高端住宅供应面临断顿之忧。

供需比创下新高

9月4日，农展馆地块以21亿元成交，刨除配建成本，折合楼面地价超过7万元/平方米，刷新了京城土地成交楼面价纪录。“北京核心区地块是极度稀缺的资源，城市的地位、高端市场的强劲需求决定了它们会受到追捧，最贵地块的价格无可非议。”对于农展馆地块的“天价”拍出，链家地产品牌中心总监徐东华在接受记者采访时如是说。

持相似看法的北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，这次拍地将引发市场对于核心区在售项目价格重构的预期。“核心区房价有了新的坐标供参考，三环已然如此，像二环内这样8年前就停止供地的地段，显然就要奔着每平方米20万去。”

由于城区内土地供应有限、核心区高端项目稀少，顶级项目售价逐渐进入上涨通道。亚豪机构统计数据显示，今年前7个月，北京四环以内新增供应395套商品住宅，同期销量却高达3641套，9.2：1的需求供应比创下8年以来的新高。据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，高价地的成交会对现行楼市释放房价上涨的信号，高地价与合理利润率叠加，推算之下未来地块打造出来的产品售价必然水涨船高，这就为北京高端住宅设定了房价上涨下限的标尺。对于核心城区的在售高端项目来说，价值洼地效应凸显。

城区住宅仅7个

中原地产市场研究部统计数据显示，北京8月新建住宅签约套数为8708套，环比7月份上涨幅度达到了34.2％。

根据北京市房地产交易管理网提供的信息，记者统计发现，目前二环内在售高端住宅项目仅7个，绝大部分位于东单到西单段的长安街沿线，包括东单附近的国瑞城公寓、长安太和，王府井附近的霞公府等；西单附近的上国阙、西绒线胡同26号等。业内专家分析认为，高端住宅的独特优势越来越受到市场认可，高端住宅在地段、资源等方面的优势毋庸置疑，例如位于崇文门路口东南角的国瑞城最后一期紫金台项目，北距长安街东单仅800米，地处王府井-东单商圈、崇文门商圈、建国门商圈、天坛商圈交会处，周边囊括了新世界商场等知名商业配套。

小户型一房难求

目前核心区高端住宅的售价集中在10万元/平方米上下。由于这些高端项目户型基本都在200平方米以上，数千万一套几乎成为起步价。例如，霞公府均价10.6万元/平方米，每套3900万元起；西单上国阙均价10万元/平方米，套总价1600万元起。

记者从国瑞紫金台项目了解到，该项目此前推出的三栋高端公寓已卖完，新房源预计9月推出，目前尚未开盘已积累了600多组意向客群，需求十分强劲。亚豪机构副总经理任启鑫分析，核心区高端住宅的客群，来自于社会顶端的财智人群，他们的购置动力，一方面来自于投资渠道狭窄与通胀压力下顶级物业稳健的增值避险表现；另一方面，则是顶级豪宅的居住圈层所带来的社交与商机平台，把顶级豪宅作为拓展圈层人脉、寻找事业投资机遇的新途径。