通州楼市：户型趋大成交放缓 消化速度慢于刚需

通州多个楼盘进入大户型推售期。K2·玉兰湾目前在售的主要是130-160平米三至四居。

“郊区大户型确实卖得慢。”近日，通州某楼盘营销人士对记者感慨。记者在通州走访了解到，相对于以往90平米以下刚需户型为主，目前通州楼市在售改善型房源明显增多，一大标志就是主力户型面积增大。但相对于刚需盘的快销，大户型房源成交速度明显滞后。

多楼盘主力户型超130平米

“再开盘，少量房源在90平米以下，多数都在140平米以上。”日前，记者以买房人身份来到位于八通线临河里站的华业东方玫瑰，售楼员告诉记者，项目即将在10月底推D区两栋楼，和以往户型多是90平米以内不同，新推房源主力户型在140-170平米。

根据记者从通州多个楼盘售楼处了解，目前在售主力户型都在130平米以上。如位于土桥东的华远铭悦，在售户型主要以134平米三居、160平米四居为主；位于九棵树的金成府主力户型在165-230平米；金成府南侧的K2·玉兰湾小户型剩余不多，目前主要是130-160平米三到四居等。

在业内人士看来，对于有大小户型搭配的楼盘来说，一般都会先卖小户型走量回款，后卖大户型追求利润；另一方面，就一些项目自身来说，因为有地价的推动，只能通过做大户型实现盈利，这也使达到一定时间点后，通州大户型房源开始明显增多。

据了解，金隅大成2010年拿下金成府地块楼面价超过1万元/平米。如今，其房源最小面积为110平米，售价约25000元/平米。

大户型房源成交普遍较慢

通州楼盘有关人士“大户型卖得慢”的感慨，从部分楼盘成交数字也能窥见一斑。

北京住建委网站显示，金成府2、3号楼都是230平米户型，地上部分各有62套，目前两栋认购不到30套。其他几个主力销售大户型的楼盘，销售速度也放缓。

对于大户型成交速度下降，北京中原研究总监张大伟认为，不仅通州，郊区楼市都会遇到这个问题。其中重要原因就是改善型需求遭遇调控，在房价整体已经上涨的情况下，首付比例高，加上二手房交易税费上调，都影响了通过卖首套买二套的改善型买房人。按照400万元总房款计算，首付6-7成就要240万-280万。

■ 业内观点

改善型市场培育尚需时日

在亚豪机构市场总监郭毅看来，从去年以来，通州市场出现产品和客群的细分。既有刚需盘，也有以大户型为主的改善盘，就新出现的改善型楼盘而言，总价较高，市场认同还需要一个阶段。

根据记者了解，类似金成府、K2玉兰湾、华业东方玫瑰、京杭广场等在售大户型楼盘，主流单价都在2.5万元/平米以上，主流总价介于350-600万元之间。而通州大户型放量以前，90平米以内户型占据绝对主流地位的时候，刚需盘总价多在200万元以内。

通州某楼盘营销负责人对记者表示，通州楼市的标签还是刚需，虽然区域内大户型的销售量近年增加，但要吸引市内改善型买房人向通州流动，还需要时间，需要通州区域整体城市建设升级，商业、教育、医疗等配套资源进一步丰富。