解读中国式商业地产投资 一线城市商铺仍是热点

2013年，在股市低迷、金市震荡的情况下，住宅投资在高价地不断高企的情况下也变得泡沫不断放大。而与此同时，愈加富裕的上层阶层在面对国内投资渠道较窄的情况下，把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。日前，由北京商报主办的“寻找城市商业价值新中心”在龙湖汇举办，与会专家深度解读了时下商业地产投资前景，以及提出了“用政府定的利率、负债的形式去完成”的中国式商业地产投资新理论。

中国式的投资

纵观今年前8个月的楼市，不仅住宅市场的风生水起，其商业地产市场的赶超之势显得尤为明显。根据搜房网的统计数据显示，今年前8个月北京商业地产累计成交总面积为226万平方米，同比去年上涨45.1%，累计新增供给面积为147万平方米，成交均价约为2.3万元/平方米。

在誉翔安地产合伙人王珂眼中，商业地产接棒住宅成为中国地产投资新热潮的趋势正在形成。他进一步表示称，在限购的影响下，住宅市场的投资基本上已经消失，这主要在于支撑住宅投资的金融杠杆正在逐步消失。

“在过去的十年中我们看到，低首付、低利率的金融杠杆成为了撬动住宅市场投资的先天条件。在十年前普遍房价只有五六千元时，你可以只付两成首付，然后用4%的浮动利率撬动一个年增长20%的市场，到现在自有资金的回报率能达到25倍以上。然而随着限购政策的出台，二套房首付60%，利率上浮10%，三套房就需全款，这就说明你能利用银行的钱再去赚钱的机会正在失去。”王珂表示。

而反观商业地产领域，多年来一直是首付50%，这对于拥有两套住宅以上的富裕阶层而言，还可以利用金融杠杆去投资前景更为长远的商业地产项目。

“这个时候你的投资基本上可以用一句话来描述，即选择一个有增长能力的资产，用政府定的利率、负债的形式去完成。”王珂表示。

商业地产的价值

《2013胡润百富报告》结果显示，“千万富豪中，大约16万人投资房地产，调控之下房地产仍是富豪们的投资首选”。

“造成房地产投资热的主要原因就是人们的投资渠道比较窄，又没有充分的市场化，包括对外投资的渠道都是关门的。以前买房可能是我们的惟一选择，第二选择就是股票，现在股票市场不景气，没有形成良性的循环，还是一潭死水。在短时间经济相对比较困难的情况下，市场有一个良性的监管机制发展，目前来看可能性不大。”新沃资本董事长朱灿认为。

在限购政策不断打压住宅投资的情况下，商业地产的投资价值开始显现。

北京龙湖高级营销经理宁可也认为，“相比于住宅，商铺本身的自救性非常大，住宅买了十年二十年以内可以脱手，但是接手的人风险就非常大了，主要是金融杠杆的原因。付50%买一个住宅，不如支付50%买一个商铺，即使这个商铺在很偏僻的地方，一开始可能不是很好，但是只要一些品牌商进来，低租金经营五年，再卖也会翻几倍，因为人气已经起来了，这是任何一个业态都不能比的”。

“对于一个真正需要投资的人，如果把房地产投资看成是马拉松一样的长跑，最后的胜利一定是商业类型的物业，因为它的价值和时间的增长是成正比的，比如在香港的铜锣湾地区，30年前买住宅的人，买的是铜锣湾的一个海景，有非常好的视野和地段，你没有觉得铜锣湾的商业有多大的期望值，但是30年后两者的价值就不一样了。住宅随着年限而价值在下降，而商业地产却随着人气的聚集而变得升值。” 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示。

南城商业崛起