中粮地产仅靠借钱和投资收益谋生 债务关系混乱

在“富爸爸”中粮集团那里失宠多年的中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)，今年6月起在土地市场杀出重围连拿三地后，近日又积极为旗下项目运营筹备粮草，大有破釜沉舟、放手一搏的扩张之势。

8月28日，中粮地产公告称，拟向中粮集团申请68.25亿元授信额度，其中，15.75亿元为续借中粮集团委托贷款，用于北京公司顺义区后沙峪项目的开发与建设；15.5亿元用于北京公司长阳1、5号地的开发与建设。这两个项目为中粮地产今年上半年业绩立下了汗马功劳，销售贡献占比近42%。

值得注意的是，上述15.75亿元贷款是四年前后沙峪项目开发之初母公司给予中粮地产的，该笔贷款自2009年起每年申请续借一年。

事实上，近年来中粮地产的发展始终伴随着向中粮集团及兄弟公司申请借款的行为。

对于此次申请贷款能否顺利获批，以及如果失去母公司的“输血”，中粮地产会怎样发展，北京商报记者联系到中粮地产证券事务代表范步登，其表示一切以公告为准，并以出差为由拒绝进一步回答。

而从半年报来看，尽管上半年房地产主营业务有较大增长，但投资收益仍占公司利润收入逾三成，未能摆脱其近年来依靠处置金融性资产增色业绩的命运。

多次借款致债务关系混乱

中粮地产称，本次向中粮集团申请68.25亿元授信额度，能够进一步理顺其下属公司与中粮集团及其下属公司之间因借款形成的债权债务关系。

而记者翻阅中粮地产近年来申请贷款公告发现，实际的债权债务关系则是剪不断理还乱。

在向中粮集团申请68.25亿元授信额度的同时，中粮地产另一则公告显示，拟向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款，期限一年，利率为同期同档次人民银行贷款基准利率。

此外，中粮地产拟继续向中粮财务有限责任公司申请10亿元授信额度，期限一年，借款利率为额度项下银行贷款基准利率。

中粮地产表示，本次向北京假日风景申请续借8.95亿元借款、向中粮财务公司申请10亿元授信额度，能够进一步增强资金实力，为其住宅地产业务的发展提供更有力的资金支持。

而早在2010年，中粮地产就曾向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（中粮万科）申请7亿元委托贷款。

次年7月，中粮地产又向控股股东中粮集团下属企业上海鹏利置业发展有限公司等6公司申请37亿元委托贷款额度，期限三年，利率不超过同期贷款基准利率的1.2倍。

2012年7月24日对外担保公告显示，中粮地产拟向控股股东中粮集团有限公司申请31.25亿元授信额度，期限三年，利率为不超过额度项下每笔借款对应的同期同档次银行贷款基准利率的1.055倍。

其中，15.75亿元贷款为续借中粮集团委托贷款，可以用于公司北京顺义区后沙峪项目的开发与建设；另外15.5亿元借款额度可提供予公司控股子公司北京中粮万科房地产(中粮万科长阳半岛)开发有限公司使用。

拆东墙补西墙、多次申请续借，中粮地产因借款形成的债权债务关系越来越复杂混乱。而一直以来其内部管理也未能理顺，带来的直接后果便是房地产主营业务发展缓慢、业绩难有起色。

投资收益占利润收入逾三成

中粮地产2013年上半年业绩报告显示，2013年上半年，公司实现营业收入29.23亿元，较上年同期增长139.12%；利润总额3.06亿元，较上年同期增长47%；归属于上市公司股东的净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。

值得一提的是，2013年上半年中粮地产实现投资收益约为1.12亿元，占其上半年利润总额达37%。以房地产为主营业务的中粮地产，近几年通过处置金融性资产等获得的投资收益，几乎成为其利润收入的主要来源。

根据年报数据，2012年中粮地产实现利润总额10.04亿元，投资收益约为2.52亿元，占比25%；2011年，中粮地产实现利润总额10.72亿元，投资收益约为4.09亿元，占比38%。2010年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资收益约为5.24亿元，占比达70%。

业内人士分析认为，中粮地产主营业务盈利不佳，与中粮集团旗下地产业务整合缓慢、定位不清有关。

资料显示，中粮集团旗下地产业务整合始于2004年，但最初因资本市场、涉及外资等原因一度搁浅，随着2006年中粮置业的成立，集团逐渐将发展重心转移到运作商业地产的中粮置业，中粮地产开始“失宠”，走上了借钱度日以及与兄弟公司争夺资源的道路。

今年6月27日起，中粮地产短短月余斥资61.39亿元分别在南京、北京、成都三地高溢价拿地，显示出了急于补充土地储备进行扩张的意图。

然而，目前看来，中粮地产不仅“复宠”无望，而且面临着失去集团“输血”的风险。有报道称，如果失去中粮集团“输血”，中粮地产今后有两条路可走：一是主营业务在集团主导下开始转型；另一种是不再期待大股东的资产注入，缩小扩张规模，继续地产类业务的发展。

半年报显示，截至2013年6月30日，中粮地产总资产354.27亿元，较上年末增长1.69%；归属于上市公司股东的所有者权益47.49亿元，较上年末减少0.3%；资产负债率78.81%，扣除预收账款后的资产负债率为56.4%。对资金的持续需求，成为中粮地产扩张面临的最大问题。