缺统一规划难聚商气 SOHO中国自酿商业散售苦果

继本报独家报道了《三里屯商圈南北租金差10倍》引发了业界的广泛关注后，北京商报记者日前走访多个SOHO中国在京的商业项目发现，凭借区位优势，SOHO中国在京的商铺不愁买家，但其主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置，甚至沦为商业烂尾。北京商报记者此前调查发现，三里屯太古里客流旺盛，对面的三里屯SOHO却出现了近四成空铺。与经营两重天相对应的是，两大商业项目的平均租金水平相差10倍。

或许是意识到了经营模式存在弊端，此前，SOHO中国方面曾高调宣布多个项目由售转租。北京商报记者走访中关村SOHO发现，仅有农业银行、南洋银行、中国联通营业厅临街的一层商铺在营业，其余商铺均处于关闭状态。上述联通营业厅相关负责人表示，相比其他分店，该店营业额长期处于低位，近期正准备离开。

按照SOHO中国方面的规划，中关村SOHO的B1-3层为商铺，但北京商报记者调查发现，B1层至今未实现正常营业。中关村SOHO相关负责人解释称，底层商铺已全部售出，这之后，SOHO中国就不再插手商铺的经营。

中关村SOHO出现大面积空铺并非个案。北京商报记者调查发现，尚都SOHO、银河SOHO等多个项目也有类似情况。作为“创造了SOHO中国出租历史上奇迹”的银河SOHO目前的境遇也难言乐观。此前，SOHO中国董事长潘石屹曾在公司中期业绩发布会上表示，银河SOHO每月出租接近2万平方米，一个刚完工不久的项目出租率已接近60%。不过实际情况却并非如此。据一位接近银河SOHO的人士表示，由于周边缺乏大型商业项目扶持，加之经营效果不理想，该商业早已由租改售，而且目前有不少业主也在抛售银河SOHO店铺。

北京商报记者了解到，即便出租率较高，但建外SOHO等项目经营现状引发了部分业主的不满。据建外SOHO某服装店负责人介绍，所处的一层店铺月租3万元/月，淡季仅能维持房租，旺季的营业额也仅5万-6万元。

已在建外SOHO营业了四年的一位日本外贸服装店负责人表示，建外SOHO刚落成初期，不少知名企业都选择在此落户，那时商业部分经营不错。不过，近两年随着大企业搬离，建外SOHO的商业部分开始走下坡路。还有商户表示，“建外SOHO有家新商铺，开业半月都没有一单生意”。

目前SOHO中国正尝试改变，开始“由售转租”。SOHO中国CEO张欣不久前曾表示，散售物业的投资回报率降至3%，而付出的房贷利率却高达7%。同时，SOHO中国方面计划，2015年底投资物业评估增值将只占净利润的小部分，而租金将成为盈利的主要来源。不过，SOHO中国发布的最新中期业绩报告显示，租金收入约为8600万元，仅占25亿元营业额的3%。

据一位知情人士透露，SOHO中国散售商铺多以高位价格售出，这也让投资者对购买物业抱有较高期望值，因此业主往往会给店铺设置高租金。比如，中关村SOHO临街商铺租金为18-20元/平方米/天。同时，商铺租金每年约有10%-30%的上涨。由于租金不低、经营压力大，造成了商铺空置率较高。此前，SOHO中国曾每年花费上亿元资金补贴商铺招商。不过，上述消息并未得到SOHO中国方面的确认。