北京等城市预售证管控松动 开发商备战金九银十

或有政策微调之因

其实，市场供给始终左右着预售证发放的松紧。而近期部分重点城市预售证管控的放松正是发生在库存告急的背景下。

据统计，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌幅最大，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降。通常而言，库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6~12个月的区间内，其中南京、广州和深圳3个城市都已逼近6个月。

但放量的加速并不仅仅由于此。

在杨晨青看来，近期的预售证放松主要源于两方面因素：一是时间节点的问题，进入“金九银十”后，开发商推盘会有个周期性的放大，二是近期政策的适当宽松，“温州政策的微幅调整会有一定的导向性，代表着调控的风向标，部分城市之前因为限价批不出的一些中高档项目就会陆续放出来。”

另一方面，有业内人士指出，政府增加发放预售证，是因为开发商采取的“双合同”应对举措已与政府的调控目标达成默契。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如今越来越多的开发商按照政府给的指导价格拿预售证，再通过两份合同的方式来处理。

在不少业界人士看来，预售证管控的放松并不是最终结果，取消才是目标，不过是早晚而已。

“虽然适当地运用一些行政指令可以平复市场热度，有一定合理性，但预售证限制发放这样的措施不具备持续运行的基础，它是依靠政府行政管控能力实现的，只是短期行为，不可能作为长效机制。”杨晨青认为，从中长期来看，这一措施肯定会面临退出的结果，“一线城市的住宅成交有所降温，现在这个时间点逐步退出应该是适宜的”。

中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强亦不认可用预售证来控制房价的方式。他认为，预售证的限制措施只是从数据上延缓房价上涨趋势，但并未解决供需矛盾的根本问题，“我们需要认真考虑的是如何厘清政府与市场的界限。政府要做什么，企业要做什么？两者之间不是没有区别。政府要做的是制定合理规则并做好监管，至于建什么样的房子、卖什么样的价格，都应由市场决定”。