通州楼市与土地市场强势复苏 房企看好区域前景

　　□市场之变

　　客群升级

　　在本轮北京楼市复苏中，通州成为回温最快的区域。从2012年下半年开始，通州区的楼市成交量就开始不断攀升，房价也呈现出一路上扬的趋势。特别是今年上半年通州台湖地块的高价成交，进一步刺激通州整体区域价格抬高。从市场反映来看，通州的新房成交量不断攀升。目前，通州楼市成交量与土地市场开始触底复苏，成为北京楼市最热的区域。

　　相比于台湖，通州核心区在区位、基础设施、商业配套、绿化环境等方面都有一定的优势，因此房地产价格支撑力也更强。比如京杭广场集合了希尔顿酒店、购物中心、写字楼等多功能为一体。据悉，已经入市的京杭府销售均价为29000元/平方米，华远地产董事长任志强认为，在政府大力改善公共设施的前提下，通州房价一定是逐步上涨的，下一步可能涨至4万-5万元/平米。

　　除了价格与成交复苏之外，客群升级成为通州楼市近些年最大特点。从住宅市场来看，随着限购政策的推行，很多改善性客户开始了慎重选房的决策，而能够满足这些人群“一步到位”的项目会受到市场青睐。正是在这样的背景下，京杭广场、新华联运河湾、珠江东都国际等项目备受青睐。

　　“伴随区域价值的提升，通州未来不仅仅是吸引刚需人群，高端人群来此投资、置业的吸引力正在增强。”某业内人士分析，而从京杭广场之前的销售业绩也能看出投资者的热情。据悉，项目在今年4月20日推出的56套写字楼产品，当天即成交2.2亿元，去化率近80%，开盘当月即卖完。

　　目前通州的改善型需求人群主要来自CBD白领人群，这个群体一般是城市高知阶层，有一定的事业基础，并积累了一定的资产，对各类品牌消费和投资需求比较旺盛，通常对宜居性提出很高的要求。在区域选择上，偏向于与CBD保持合适距离的区域，而通州作为CBD首先辐射的地区，成为该类人群的置业首选；在产品选择上，集中在高品质项目。

　　品质加速升级

　　通州楼市真正进入鼎盛时期是在2005年之后，这与品牌房企的进驻密不可分。随着知名房企的纷纷入驻，如珠江、龙湖、合生创展、金隅嘉业、新华联地产、首开、华业地产、K2地产等众多房企在通州纷纷拿地开发，通州楼市的品质与商业配套日渐完善。

　　通州区域内的商品住宅产品出现了明显的分层趋势，汇集高、中、低端不同的产品。“类似通州这样在同一区域内同期供应不同层级的住宅项目的现象在北京较为罕见，显示区域居住价值在不断提升。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

　　除了区域外部环境的日益完善，包括绿城、万达等知名房企纷纷进驻通州，在推动了区域产品升级的同时，也通过自身的商业、酒店等配套重新定位通州楼市。以位于通州新城核心区的京杭广场为例，项目总建筑面积达28万平方米，集合了住宅、酒店、写字楼、商业等多个业态，已成为区域城市综合体的代表项目。

　　在通州新城规划不断落实的情况下，众多高端服务产业开始相继入驻通州。伴随着高端产业的汇聚，相关高端产业从业者对于高端物业的需求开始放量，特别是在一系列基础设施、生活配套完善之下，通州区域的房地产价值持续放大。目前，通州新城教育配套较为完善，包括中国人民大学、北京工业大学等学校都在通州建设新校区，教育配套将成为新城的一大优势。

　　业内专家表示，通州正在从早期的“解困型”居住向“改善型”居住升级，价格已不再是改善型需求最看重的因素。如何立足需求，做好品质才是市场争夺的关键。