北京二手住宅市场：7月复苏放缓 8月或全面反弹

　　根据北京住建委网站公示的每日网签数据统计显示，2013年7月份北京全市二手住宅网签总量为10412套，5月市场持续复苏以来，7月成交量首次突破1万套，环比6月份的网签量上涨了12.78%。但是从成交量的环比变化来看，7月市场复苏力度明显减弱。预计8月北京市场将会出现全面的反弹。

　　二手房复苏平稳向上

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，此次北京各区县的最低过户指导价普遍上调了10%左右。受此影响，7月份北京二手房市场新增需求登记量环比上月下跌2.6%，实际交易量环比上月略有减少。

　　链家地产市场研究部张旭认为，受到一季度火热市场的影响，2013年至今的价格累计涨幅与2012年同期基本持平，从三季度以来的市场趋势看，后市成交量将会持续复苏，但是受制于利率上行，税费增长，买卖双方观望情绪难以改观等因素的影响，市场复苏进程将会明显放缓。

　　一方面，目前改善性需求明显受到政策抑制，而刚性需求本身的释放速度比较平缓，不会急速增长。因此在这种需求结构下，经过市场一段时间的恢复，成交量难以保持高增速。

　　另一方面，税费及信贷政策也有所收紧。数家主流银行纷纷将首套房贷利率从八五折提高到九折。据链家地产市场研究部统计，7月北京市二手房市场的首套房贷平均利率约为5.81%，为基准利率的八九折，明显高于6月，涨幅十分明显。加上税费成本的提升，肯定会抑制一部分刚需的购买力。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也对二手房市场复苏放缓的现象进行了分析，他认为，北京对楼市调控政策的严格执行，使得购房需求大幅萎缩，有限的首次置业和首次改善的刚性购房需求的释放是支撑近期北京二手楼市稳步回升的主要力量，但在购房需求有限的背景下，这种快速回暖的势头很难持续。另外，7月份开始北京各区县的二手房交易最低过户指导价普遍上调，交易税费的增加也造成了部分购房计划的取消或延后。

　　8月二手房价格上涨放缓

　　根据链家地产市场研究部统计，8月第一周，二手住宅网签为2347套，环比上涨2.5%。比7月第一周时上涨17.9%。从市场近期表现看，二手住宅成交量经过新政以后基本的连续性上涨后，已经达到较为稳定的状态。截至目前，二手住宅连续4周成交稳定，环比变化的平均波动幅度只有1.6%。

　　张旭认为，从7月份以来，二手住宅市场量价走势趋稳，主要是受到一轮信贷和政策上收紧影响。首套信贷优惠幅度降低，税费增长，这对于购房需求的释放产生影响，市场中，一部分刚需群体也产生了观望情绪，业主出售成交周期变长。新增房客源量增幅放缓甚至接近止涨。

　　张旭预计，如果后市成交仍能稳定在万套左右的状态，二手住宅成交价格实际上涨的动力将有所减弱。但是市场在回升过程中，业主习惯性报价偏高，特别是有学区、医疗等优质资源配套，以及朝向、户型较优的房源，业主在报价和议价方面都会表现得较为“强硬”；另一方面，当前的政策以及市场环境对买方并不利好，首套购房贷款利率收紧，税费转嫁后购房成本持续上升，对购房者而言，相当于房价“隐性上涨”，也增加了成交难度。因此购房者也寄希望于业主的让价，导致交易房源的议价空间出现一定幅度上涨。但如果新增房源持续减少，供需矛盾加深，不排除房价上涨动力再次回升。

　　二手房交易推第三方监管

　　从8月1日起，朝阳区将在全市首推以银行作为第三方对存量房交易资金实行监管。以后凡朝阳区域内存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京市存量房屋买卖合同》的，买卖双方须接受资金监管。自行成交的存量房屋买卖，买卖双方可自行选择是否资金监管。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，二手房交易过程中，大额资金如何顺利交接是关系交易双方切身利益的头等大事，资金安全是不动产交易的重点。因此，二手房交易资金监管，不管在何地推进，都是行业发展的一个进步，也是维护交易双方利益的根本保障。