北京高端刚需盘齐看涨 中高端供应拉动市场均价

　　8月份，北京依然高温不减，不下雨的时候，人们不得不忍受着高温和闷热。就在这个闷热的8月，北京有29个项目计划入市。由于预售证的审批尚未通过，开发商难以预测住建部门对项目拟售价格的要求，导致这些计划入市的项目大多没有对外公布预售价格。但从记者对相关项目的走访了解，以及目前的市场情况来看，8月整体市场均价上涨已是不争的事实。

　　中高端供应拉动市场均价

　　据亚豪机构数据显示，8月入市的29个项目中，朝阳区以6个预计开盘的项目量居各行政区之首，包括润泽公馆、首创禧瑞都·天禧、北京新天地等楼盘都有推盘计划，海淀区则以橡树湾、上林溪、金隅翡丽铂爵郡等4个预计的入市项目量居于次席，亚豪机构市场总监郭毅分析，两个主城区入市项目合计占了8月计划入市量的三分之一，中高端项目供应量将有所增加，这将带动整体市场均价的上升。

　　以首创禧瑞都·天禧为例，该项目是CBD核心区仅存的住宅项目，也是拥有最高端配套资源的项目。交通便利也是主要优势，地铁十号线沿线，周围来往不少公交车。从户型看，主力户型为400平米板式通透非毛坯大宅，满足大容量需求的业主。项目工作人员向记者介绍时说道：“这个楼贵就贵在地段价值相当高。”据了解，该项目预计将在8月初开盘，均价高达12万元/平米。

　　郭毅表示，北京房地产市场已经形成了高端与刚需两个泾渭分明的市场，高端盘供需两旺，部分热销项目价格升温，但也有少量滞销或尾盘项目价格平稳。由于与刚需市场的供需结构差距颇大，所以互相之间的价格影响作用不大，但高端盘销量的市场占比提升后，对于整体市场的平均房价就会产生向上拉动。

　　供需关系影响刚需盘价格

　　8月预计入市的楼盘中，刚需楼盘虽位置较为偏远，大多在五环、六环以外，但价格相对较低，依然受到普通购房者的追捧。位于大兴区天宫院的保利首开·春天里三期预计在8月中旬开盘，即使是天气高温难耐，依然能看到不少的看房者顶着太阳来到期销售中心了解情况。

　　据记者了解，这些刚需楼盘虽以低价入市，但由于4月份以来北京实行的预售价格监管政策，使得市场供应明显回落，供需矛盾开始凸显，一些性价比较高的刚需、刚改盘出现开盘当天受捧局面，旺盛的市场需求给开发商极大的信心，一些开发商通过曲线涨价的方式突破价格管制，实现项目售价上涨和企业利润提升。

　　大兴区某项目的销售人员告诉记者，这些刚需项目大多以低价获得预售证，在实际销售过程中，则利用拆分非毛坯修、捆绑销售阳台、车位等手段抬高售价，实现利益提升。如保利·春天里，购房者在购房时，除了交付首付款外，还需要一次性交付20至40万不等的非毛坯修费。

　　对此，郭毅表示，企业以逐利为天职，只有实现了一定的利润率，才能实现对股东、投资者的回报，企业在稳健经营中才能依法纳税、保障就业。企业的追求和其所开发的产品没有关联，就算是开发刚需盘，企业也需追求一定的利润水平，因此，在当前刚需市场火热的背景下，虽然有主管部门严格的价格管制，但企业在利益驱动下，采取一些不违法违规的手段规避价格管控情有可原。

　　郭毅认为，解决这个问题宜疏不宜堵，政府还是应该以市场手段调控楼市，如加大土地供应，打击囤地捂盘，加快政府审批效率，加速商品住宅的市场供应，只有市场供需平衡，才能实现房价的真正稳定。记者 赵昀  张雪恩

　　8月部分计划开盘项目信息

　　序号 项目名称 开盘情况 开盘均价 (元/m2) 物业类别 物业地址 户型面积

　　1 路劲世界城 老项目 待定 普通住宅 昌平区南邵镇 85-95平米两居、三居