多地收紧预售金监管 房地产市场面临新一轮洗牌

　　尽管在供需矛盾的情况下，一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面，但二三线城市的泡沫却已显现：不但多地频频发布库存预警，济南、秦皇岛等地更是不断被曝出楼盘烂尾的消息。或许是看到了可能发生的风险，地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策，希望守住最后一道防线：一旦发生资金链断裂，还能确保已有项目顺利完工。业内人士表示，加强对预售资金的监管，等于卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮洗牌。

　　三四线城市频发烂尾项目

　　整整等了7年，济南的张先生依然没有住上用毕生积蓄购买的新房。

　　2006年，张先生买下了一套济南彩石山庄的房子。公开资料介绍，彩石山庄位于济南市东部高新区，项目占地约2400亩，总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。按照规划，彩石山庄分为B1、B2、B3区，分别命名水晶花苑、尚华居、白领公寓。

　　“依山傍水环境很好，价格也相对便宜”，张先生告诉北京商报记者，仅他所在的单位，前后就有300多人购买了该项目。

　　除了环境好之外，项目本身的各种“荣誉”和强大的“后盾”也是吸引业主的原因。多位业主回忆，中国房地产及住宅产业研究会人居环境委员会因该项目“特别宜居”，特别授予其“中国人居环境金牌建设试点项目”称号，这也是该地区第一个获此殊荣的地产项目；而齐鲁银行、工商银行等金融机构更是在项目还没有预售证的情况下主动为其提供银行按揭贷款。

　　2006年8月起，彩石山庄在还未办齐土地手续的情况下，开始以发展会员的方式发售楼花。先卖的是水晶花苑和白领公寓两部分，到2008年底共销售1753套。2007年开始销售五证齐全的尚华居，共403套。据来自住建部的统计显示，彩石山庄前后共销售房源2156套，总建筑面积达32.5万平方米，预售房款9亿多元。

　　交了钱、定了房的张先生开始等候交房。按合同，开发商最晚应于2009年1月交房，然而这个期限一推再推。随后，噩耗传来——三联因为债务问题资金链断裂，被法院查封银行账号和彩石山庄土地。如今，除尚华居已建好5栋多层楼房外，原规划中的部分别墅区、配套学校等均处于烂尾状态，部分楼房原本打好的地基浸泡在水中，大部分楼盘至今没有动工。

　　彩石山庄绝非个案，就在一线城市购房者为怎样能够买上一套新房绞尽脑汁的同时，二三线、三四线城市却已出现库存高企、泡沫渐现的趋势。此前便有媒体报道称，秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款遭遇施工方停工的情况；而北京商报记者近期也在内蒙古包头等地调查发现，尽管此前由于城镇化等概念的推出，吸引了大批包括保利等龙头地产的入驻，然而由于自身消化能力有限，城市内部到处是盖到一半便停工的项目。

　　预售资金监管缺失酿恶果

　　“事实上现在与高房价的一线城市相比，三四线城市房地产风险更高。”中国指数研究院近日发布的一份全国各城市房地产风险报告，对各个城市房地产的风险予以了量化评测：就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅最大，达1.71%。

　　在房价涨跌分化加剧的同时，各地库存也出现分化。

　　数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，除杭州以外，7月十大重点城市的库存同比全线下跌，其中北京和广州跌幅最大，都超过20%，而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06、山西大同供求比高达5.7、延安4.34，存在严重供过于求现象。