多地收紧预售金监管 房地产市场面临新一轮洗牌

　　“7月数据显示，一方面，库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多，另一方面，北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加，且部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大。”CRIC研究中心分析师杨晨青称，2010年宏观调控以来，许多大型开发商纷纷进军三四线城市。按道理来说，一方面开发商颇受地方政府欢迎，能获取大量廉价的土地；另一方面市场也不限购，可供开发商大展拳脚。但从去年以来，越来越多的大型开发商都不再看好三四线城市前景，明确回归一线城市的战略。主要原因便是三四线城市产业经济尚欠发展、人口外流现象严重，对新增住房的需求相对冷淡；而这些城市中心区域土地供应较为充裕，使得供应过量的现象雪上加霜。三四线城市的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工，但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。

　　另外一个更为关键的问题，就是与北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度相比，部分三四线城市并未实行该制度或者仅形同虚设。

　　以上述彩石山庄为例，早在2006年初，2000多户业主就已交给开发商共9亿元的预售房款，而在2005年，济南市便已经发布《商品房预售款监管实施细则》，明确规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，不得挪做他用，以保护购房人的合法权益。

　　业内专家给北京商报记者算了笔账：如果严格按照预售资金监管办法管理这9亿元，即便是后期开发商资金链断裂，按照2500元/平方米的建安成本计算，监管部门也可以凭借着9亿元至少完成36万平方米的住宅项目施工，远远超过项目本身的总建筑体量。

　　然而来自住建部的调查表明，正是由于预售资金监管不到位，三联先后将9亿元预售款中的6.66亿元挪用于归还银行贷款和利息，0.77亿元用于归还关联企业借款，仅将剩余1.6亿元用于项目启动。可想而知，预售款被挪用后，如此小的资金量难以撬动庞大的项目，烂尾成为命中注定。

　　“事实上对于三四线城市而言，它们招商引资的压力更大，所以不会对预售资金卡得太严，或者说不太敢管。”一位在三线城市有过开发经验的房企负责人坦言，尽管现在楼市从价格上看，依然处于上升通道，但三四线城市的风险已经非常明显，以目前的发展趋势来看，未来供应量过大的三四线城市物业，很可能将成为风险压力首先爆破的区域。

　　中国指数研究院也给北京商报提供了一份他们对东北某三线城市的追踪调研：在过去的三年间，2009-2012年，该地区累计出让住宅用地逾9000万平方米，在全国300个一至三四线城市中位居第四。仅沿海产业基地就有19个住宅在售，建筑总量逾500万平方米，而该市区只有不到70万的常住人口。即使该产业基地签约企业都落地投产，也不到1万人，根本无法完成园区消费的自循环。在业内看来，城镇化概念催生的投资热，以及对这些城市消化库存能力的高估，只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。

　　多地收紧预售资金监管

　　也许正是嗅到了房地产市场的风险，近期多个城市重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。一般来说，都会规定预售款交由银行管理，银行视工程进度按比例向开发商发放。

　　7月10日，去年刚刚开始实施商品房预售资金监管的武汉再下发通知，对开发商申请使用监管资金进行了更严格的规定。此外，青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法，加强对购房人交纳房款的监管。据统计，目前，全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。

　　一线城市在这方面有更早的经验。2010年北京实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。近期北京市开始执行修改后的新《办法》，同时，经适房预售资金和二手房交易资金也纳入了监管。

　　监管预售资金的目的显而易见，就是为了防止“烂尾楼”的蔓延。政府将预售资金纳入监管，防止开发商资金链断裂或者携款“跑路”，从而影响到房地产项目的开发进度，给购房者、银行等相关利益方带来损失。